부채 증가율이 어마어마한 수준입니다. 심각하다는 거야 뉴스에서 끊이지 않고 나오니 알고는 있었지만 지난 1년동안 무려 8% 부채가 증가하고 가계 가처분 소득의 200%가 넘는 부채를 가지고 있다하니 머리속에 잘 와닿지 않는 숫자입니다.
이런 부채 증가 현상은 현재도 진행형입니다. 코로나19도 여전하고 러시아전쟁의 영향도 있죠. 여기에 금리가 가파르게 오르면서 높은 부채의 이자가 고스란히 가계부담 증가로 이어지고 있습니다. 결국 생활자금 사업자금이 부족하니 또 추가로 대출을 받아야 하는 악순환이 이어지는 상황입니다.
자금은 필요한데 돈을 빌리는 것은 갈수록 어려워지고 있습니다. 신용대출이든 담보대출이든 차주의 상환능력을 넘어서 받을 수는 없기 때문인데, 특히 서민들의 가장 대표적인 자금 마련 방법인 아파트담보대출은 현재 매우 까다로운 부동산대책과 주담대규제 임대차3법 등 영향으로 이전과는 천지차이로 이용이 어려워졌습니다.
그나마 다행인것은 이런 까다로운 규제가 은행권에만 적용중이라는 것, 차츰 2금융권으로 확대 적용되는 시점이라는 것입니다. 즉, 은행이나 보험사 외 다른 금융권(저축은행 캐피탈 P2P 대부업 등)을 이용하면 상대적으로 규제가 덜 적용되거나 아예 적용되지 않아 수월하게 추가 자금을 마련할 수 있습니다.
하지만 비은행권이라 하더라도 아파트 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산이 있는 경우와 그렇지 않은 경우 이용 확률은 매우 달라지며, 가능 금액과 금리 차이도 큰 편입니다. 업체마다 상품 조건 차이도 매우 큰 편으로 업체별 정보를 쉽게 얻기 어려운 것을 감안하면 상당히 신중하게 비교하고 이용해야 합니다.
비은행권에서 아파트추가담보대출을 이용하는 경우 대부분 이미 은행에서 매매 시 받았던 선순위담보대출이 있는 경우입니다. 그 뒤로 자금이 필요해 후순위(2순위 3순위 등)로 이용하는 것을 추가담보대출이라고 부르며, 현재 은행 선순위 아파트담보대출은 투기지역 투기과열지구 청약조정지역에 따라 아파트 시세의 95% 한도, 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 감정가의 85% 한도까지 받을 수 있습니다.
이 한도는 주택 매매 시 기준으로 시세가 9억원을 초과하는 경우, 15억원을 초과하는 경우에 따라 한도가 달라지며, 전세퇴거자금 생활자금 사업자금 등 목적으로 이미 보유중인 아파트로 담보대출을 받는 경우엔 연간 1억원까지만 이용할 수 있습니다.
핵심은 금리가 낮은 은행이나 보험사에서 선순위아파트담보대출을 최대 한도를 받은 후, 부족한 자금을 규제 적용 없는 금융권에서 찾아 추가담보대출을 이용해야 한다는 것입니다.
이미 아파트담보추가대출을 이용중인 상태에서 자금이 필요한 경우엔 앞서 무조건 3순위로 추가담보대출을 받기 보다 앞서 이용중인 1순위 2순위를 적절하게 대환하면서 금리를 낮추고, 그 과정에서 증액을 할 수 있는 업체를 찾는 것이 효율적입니다.
선순위 설정 금액은 실제로 받은 대출원금의 120% 정도가 등기에 설정되며, 추가담보대출 이용 시엔 업체마다 선순위담보대출 금액 공제 기준에 따라 후순위 한도가 달라질 수 있습니다. 세입자의 보증금이 있는 경우도 마찬가지로 업체의 공제 방법도 꼭 확인해야 하는 요소입니다.
또한 아파트가 아닌 경우 부동산의 감정가도 업체마다 다르고 기본적으로 실거래가보다 한참 낮게 나오는 것이 일반적이니 필요한 금액이 크다면 감정가가 높게 나오는 곳을 찾는 것이 중요합니다.
이렇게 선순위 있는 아파트, 이미 등기 설정 있는 빌라, 융자 있는 오피스텔, 기대출 있는 단독주택 등으로 추가담보대출을 이용하는 경우 신경써야 할 내용이 참 많습니다. 여기에 업체별 금리 비교, 정상적인 업체인지 확인도 필요하기 때문에 개인이 직접 모든 것을 해결하는 것은 매우 어려운 일입니다.
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“과도한 빚 고통의 시작입니다.”
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