안녕하세요 내금리닷컴입니다. 매매도 전세도 참 어려운 시점입니다. 너무 자주 규제 조건이 달라지니 적응하기도 힘들뿐더러 최근엔 임대차법도 강화되는 바람에 전세 만기가 다가오는 세입자들은 집주인이 집을 빼달라고 할까 전전긍긍이고, 집주인들은 어떻게 내보내나 고민입니다. 얼마나 전세집을 구하기 어려운지 공인중개사에게 성공시 보수를 제안하고, 전세집을 구경하기 위해 줄을 서서 기다리는 경우도 있다고 합니다. 또 갭투자자들이 세입자의 반환자금을 마련하지 못해 발생하는 보증금 사고도 여전하니 그야말로 혼란 그 자체입니다.
하지만 반대로 이런 불안정한 부동산 시장에서 보유수를 늘려나가는 분들도 계실텐데요. 전세낀 아파트를 매매하려는 분들입니다. 하지만 신경써야 할 부분이 있으니 부동산대책으로 많이 달라진 대출 조건입니다. 어떤 경우엔 매매대출이 되고 어떤 경우엔 불가능한 상황이 있다보니 미리 가능 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
우선 1주택자인 경우 소유중인 주택을 처분하면서 아파트매매대출을 받아 새 집을 장만하는 경우라면 부동산규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정지역)은 해당 지역별 LTV 한도 따라 시세의 40%~60% 까지 매매대출을 받을 수 있습니다. 투기지역과 투기과열지구에서 시세가 9억원을 넘는 아파트를 매매하는 경우엔 9억 이하분과 9억 초과분에 각기 다른 LTV가 적용되는 것도 미리 알아둬야 합니다.
만약 1주택자가 미처분 조건으로 추가매매를 하거나 2주택 이상 보유한 다주택자가 추가 매매하는 경우 규제지역은 절대 아파트매매대출이 불가능합니다. 전세낀 아파트든 아니든 불가능하기 때문에 소중한 시간을 허비하지 않기 위해서는 꼭 달라진 규제조건을 확인해야 합니다.
1주택 이상 보유자가 ‘비’규제지역에서 추가로 아파트를 매매하는 경우는 말 그대로 규제가 없는 지역이기 때문에 최대 60% 비율로 아파트매매대출을 받을 수 있습니다. 하지만 여기서 생각해봐야할 부분은 전세세입자의 보증금입니다. LTV를 산정할 때 전세세입자의 보증금을 선순위 담보대출 비율에 포함시키기 때문에 세입자보증금만큼을 공제한 나머지 만큼을 받을 수 있습니다. 보통 매매가 대비 전세가가 80% 이상인 것을 감안하면 이미 그만큼 담보대출을 받은 것으로 계산되기 때문에 실제로 ‘전세낀 아파트매매대출’은 불가능하다고 볼 수 있습니다. 물론 특이한 케이스로 매매가 1억인 아파트에 전세세입자 보증금이 3천만원인 경우 3천만원을 대출받을 수 있는 경우도 있겠지만요.
종종 내금리닷컴에 전세낀 아파트매매 관련 문의를 주셔서 써본 글인데 정리를 하다보니 1주택 이상 보유한 사람이 처분조건 없이 대출을 받는 것은 거의 불가능하다는 결론이 나오네요. 보다 자세한 내용이 궁금하시거나 향후 아파트매매대출 계획이 있다면 언제든지 홈페이지를 방문해 1:1 무료 상담 신청을 남겨주세요.