이는 완전히 개인적인 이야기로 시작하여 완전히 보편적이 이야기로 끝이 날겁니다
그러나 누군가에게 반드시 필요한 정보이며 대출관련 종사자로서 한번에 체크하고 넘어가야 할 부분이라고 생각합니다
얼마 전 지인에게 받은 질문입니다
저의 지인은 현재 무주택자입니다
수시로 지방서 회사를 다니고 있는 상황에서 숙소 생활을 하는지라 사실 집 매입할 의사가 전혀 없고
사실 필요도 없다 … 말하던 사람이었습니다
헌데 계속 오르는 집값에 여자친구 있는 관계로 곧 하게 될 결혼을 대비하여 더 오르기 전
집을 사야겠다 생각을 하고 알아보던 중 너무 높아진 아파트 가격 집값에 황당하던 이때
소위 종잣돈, 씨드머니 부족한 제 지인에게 한 사람이 추천을 하더랍니다
” 당장 거주 할게 아니라면 전세 낀 집 매입하면 어때?”
대부분 더 오르기 전 .. 사두자 라는 생각도 투자를 목적으로 사기도 할겁니다
그러나 엄청난 가격을 감당하기에 씨드머니 턱없이 부족하고 이때 생각하게 되는게 바로
전세 낀 집 매입하는 것
우선 자본이 적게 들고
내가 입주 그 집에 들어갈때까지 여유시간을 벌수 있다는 것 역시
큰 장점이고 사실 이런 장점 적극 활용하여 투자를 하는 분들도 계시면서
과잉의 경향을 보일 것을 우려하여 정부에서 칼을 들었던 것도 사실입니다
헌데요
문제는 한도 입니다
전세 낀 집 매입자금대출 한도는 보통의 주택 아파트 매입과 다르기 때문이지요
그리고 분명 알아야 할 것은 규제내용에 따라 입주조건이 발생하고
이는 금융사별 차이 있으니 은행등에서 이용시 체크 필요합니다
우선 한도계산, 그 방법을 안내하자면
은행에서 내가 받을 수 있는 대출한도에서 보증금만큼을 차감합니다
생각해보세요 보통의 보증금이 시세대비 60% 혹은 70% 육박을 하는 경우가
허다합니다 그런데 투기지역이라면 40%만 가능하다고 할때
은행에서 전세 낀 집 매입자금대출로 받을 수 있는 한도가 없습니다
자 다시 저의 지인 이야기를 해보면
지금 투기과열지구 시세 8억 7천의 아파트를 보고 있고
그 아파트 전세가 6억에 있는 상태입니다
이는 담보대출 비율로 보면 68%에 해당하는 금액입니다
우선 이 아파트로 무주택자가 받을 수 있는 한도를 계산해봅니다
5월 실수요자 개선안을 보면서 이 부분을 계산을 해보면
실수요자 요건 투기지과열지구에서
6억에 해당하는 부분의 60%를 이용합니다 3억 6천이 되지요
초과분인 2억 7천의 경우 50%에 해당하는 금액 1억 3500만원 이용을
할수 있는게 됩니다
이것으로 총 4억 9500만원의 대출을 받을 수 있다 …라는 계산이 나오는데
4억까지만 이용을 할수 있다… 는게 규제내용이므로
이 집을 살때 저의 지인은 4억까지 대출이 되는 것입니다
헌데 아까 보증금 얼마??
6억… 이미 받을 수 있는 한도를 초과한 상태입니다
그러니 은행 이용은 어렵다
이게 바로 한도이며 한도 계산방식입니다
자 그럼 … 이 집은
6억의 전세 낀 집입니다
8억 7천 중 6억이 있는 상태이므로
저의 지인 세금 뭐 이런거 생각하지 말고 오직 집값으로만 생각을 한다면
2억 7천의 자금만 있으면 이 집을 살수 있습니다
위에서 전 이 집을 살때 저의 지인이 4억까지만 대출이 가능하다
했습니다 적어도 4억 이상이 있어야 이 집을 살수 있는 저의 지인
그러나 전세 낀 집 매입 시에는 2억 7천만 있으면 됩니다
절반이상으로 줄어든 매입자금
문제는 이것 바로 그 2억 7천의 자금이 부족한 경우
한도 부족한 경우가 문제입니다
우선 은행이 안된다 …라는 것을 확인했고
사실 계산상 된다고 해도 아시죠?? 은행 대출중단
이것이 바로 지인과 이런 이야기를 나누게 된 것
저의 지인은 5천의 자금이 부족으로
전세 낀 집 매입자금대출 한도에 대한 내용을 저에게 소개 받고자 연락 한 것
지금 영끌도 안되는거 알고 계시죠
이때 방법은 바로 후순위 입니다
즉 저의 지인의 경우로 말하면
저 집 8억 7천의 집으로 전세 낀 상태로 추가대출을 받는 것
이때 지인이 한 말
” 전세 세입자 있다니까~~~ “
그래도 됩니다
” 너 같으면 동의 해주겠냐?”
아이고 동의 없이도 된다니까요
매입한 집, 매입할 집, 소유하고 있는 집, 전세 있는 집으로
추가자금, 은행 매매자금 이용 후 추가로 대출 쓰는 것을 후순위라고 하고
이렇게 부족한 한도 발생시 추가로 영끌 대신 이용하게 됩니다
물론 누구나 무조건 가능~!!!
이라고 한다면 거짓
정확한 금융사별 내용 금리비교 후 결정하세요
후순위아파트담보대출 전문업체 금융플러스
“과도한 빚 고통의 시작입니다.”
“대출 시 귀하의 신용등급 또는 개인신용평점이 하락할 수 있습니다.”
“중개수수료를 요구하거나 받는 것은 불법”
- 대출금리 : 연20% 이내(등급에 따라 차등적용)
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