지난 2020년 12월 22일 ‘기가구 1주택 보유.거주’, ‘무주택자 및 실거주자 주택 우선 공급’, ‘주택의 투기목적 활용 금지’ 등을 담은 ‘주거기본법 일부개정법률안’이 발의됐습니다. 제목에서 보여지는 것이 현재 우리나라의 부동산대책과 대출 규제정책의 방향입니다.
‘1세대가 1주택을 보유.거주하는 것을 기본으로 할 것’
‘주택이 자산의 증식이나 투기를 목적으로 시장을 교란하게 하는 데 활용되지 아니하도록 할 것’
‘주택을 소유하지 아니하거나 실제 거주하려는 자에게 우선 공급할 것’
을 명문화 한 것으로 아마도 이러한 방향으로의 주택담보대출 규제과 세법은 더욱 강력해질 것으로 예상됩니다. 1주택자 수가 2012년 104만명에서 2018년 118만명으로 13.7%로 증가하는 동안 다주택자의 수는 16만명에서 22만명으로 34.4%가 증가하는 등 주택소유 구조가 불평등해지고 있고, 정부의 강력한 대책에도 불구하고 10가구 중 4가구는 무주택자이기 때문입니다.
특히 1가구 2주택자와 같은 특수성이 있는 경우엔 주택매매, 생활자금, 전세자금, 퇴거자금 등 대출 조건이 더욱 복잡해지기 때문에 내금리닷컴과 같은 금리비교 서비스를 이용해 정확한 정보를 얻는 것이 유리합니다. 실제로 내금리닷컴 홈페이지에서 확인할 수 있는 관련 Q&A를 안내드리니 더 궁금한 점은 홈페이지를 방문해 1:1 상담 신청을 남겨주세요.
질문
1주택자이고 갈아타려고 매도하고 매수했습니다. 그런데 잔금 날짜가 맞지 않아요. 매도잔금은 4월15일, 매수잔금은 한 달 빠른 3월15일입니다. 9억짜리 기주택에 2억6천 대출이 남아있는 상태라서 신규주택 9억5천짜리 입주 시 40% 대출이 어렵다고 하네요. 한달 뒤 기주택은 잔금 받으면서 말소 할 예정인데 3억 정도가 신규주택 잔금 시 필요합니다.
답변
주택을 소유한 세대가 투기지역, 투기과열지구, 조정 지역 등 규제지역에 신규 주택을 구입할 경우 대출을 받을 수 없으며, 소유한 주택을 6개월 이내 처분하고 신규 구입한 주택에 전입하는 조건으로 투기, 투기과열지구는 40%, 조정 지역은 50% 비율로 대출을 받을 수 있습니다. 투기지역, 투기과열지구에서 9억을 초과하는 주택을 구입할 경우 DSR을 은행은 40%, 보험사는 60%로 적용하기 때문에 채무자의 소득에 따라 LTV 비율이 달라질 수 있습니다.
질문
농가주택 취득 시 전세자금대출 문의드려요. 건물 등기만 된 작은 시골 주택 천만원 이하를 사려고 합니다. 지금은 2억 미만 빌라를 소유하며 전세 살고 있고요. 만약 전세자금대출을 받으려고 하면 1가구 2주택에 해당되서 대출을 못받는건가요?
답변
전세자금대출은 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험에서 보증서를 발급받아 진행되는 상품으로 다주택세대 및 9억을 초과하는 주택을 소유한 경우 전세자금 대출을 받을 수 없습니다.
질문
조정지역 2주택자이고 작년10월에 산 아파트는 전세 끼고 잔금까지 치뤘습니다. 올 해 6월에 들어가려고 하는데 전세퇴거자금대출이나 생활안정자금이 얼마나 가능한가요.
답변
조정 지역에서 소유한 아파트를 담보로 대출을 신청할 경우 1주택 세대는 아파트 시세에 따라 30%~50% 비율로 대출을 받을 수 있으며, 다주택 세대는 10% 차감된 비율로 대출이 가능합니다. 조정지역의 다주택 세대가 전세퇴거자금 및 생활안정자금대출을 신청할 경우 해당 물건별 연간 1억 한도로 대출이 가능하며, 일부 금융기관에서는 LTV 한도 내에서 1억을 초과하는 대출을 받을 수 있습니다.
질문
청약조정대상지역 거주 중입니다. 현재 2주택자 인데요. 거주중인 집은 2월26일에 매도 잔금까지 치를 예정이고 입주하려는 집은 3월7일에 퇴거자금 대출을 받아 전세금을 주려고 합니다. 제가 3월2일에 퇴거자금 대출을 신청하면 1주택자 조건(조정지역 ltv 50%)으로 대출을 받을 수 있을까요?
답변
조정지역에서 2주택 세대는 전세퇴거자금대출을 받을 수 없으며, 소유한 주택을 매도하였다는 계약서와 계약금 납입 내역 증빙할 수 있는 경우 1주택 세대로 인정되어 시세의 50% 비율로 퇴거자금대출을 받을 수 있습니다.
질문
조정지역 다주택자 잔금대출 문의입니다. 조정지역 2주택자입니다. 3주택 구입에 필요한 잔금대출 가능할까요? 당초 전세입자를 받아 잔금을 치기로 했는데.. 매도인분이 협조를 안해주네요
답변
조정지역에 2주택을 보유하고 있어도 신규 주택을 구입하는 지역이 비 규제지역이라면 시세의 60% 비율로 대출이 가능하며, 조정지역에서는 소유한 주택을 모두 처분하는 조건으로도 대출을 받을 수 없습니다. 신용대출 등을 활용하여 부족한 자금을 마련하는 것이 좋을 거 같습니다.
질문
안녕하세요. 현재 고양시에 1주택을 소유하고 있으며 대출은 2300만원 정도 있으며, 고양시에 아파트 경매를 통하여 구입하려고 합니다. 현재 육아휴직 상태로 2019년 12월까지 근무하였으며 연봉은 4200만원(신용등급:4)이고 배우자는 2300만원(신용등금:5)입니다. 차 리스 6000만원이 있습니다. 경매 물건의 시세는 5억5천입니다. 현재 2주택 구매시 6개월 안에 1주택을 처분해야 한다고 알고 있습니다.
맞는지요? 경락대출 가능한 금액과 금리를 알 수 있을까요?
답변
경기도 고양시는 청약조정지역으로 주택을 소유한 세대가 신규 주택을 구입하면서 대출을 받을 경우 6개월 이내 소유한 주택을 처분하고 6개월 이내 새로 구입한 주택에 전입을 하여야 합니다. 아파트 경락잔금 대출은 보통 낙찰가의 80%와 아파트 시세에 지역별 LTV 비율을 적용한 금액 중 낮은 금액을 대출받을 수 있습니다. 대출금리는 채무자의 신용등급 금융기관의 우대조건 충족 등 채무자의 자격 조건에 따라 금리가 달라질 수 있습니다.
질문
1주택 조정지역 대출 문의드립니다. 현재 주담대 9천 정도 남은 1주택을 소유하고 있습니다. 조정지역이구요. 이사를 갈까 하는데 일시적 1가구 2주택자 시 기존대출 일시 상환을 해야는거 같던데 신규로 구매하려는 집에도 주택담보대출이 가능한가요? 일시상환을 미루거나 다른 방법이 혹시 있을까요? 너무 몰라 문의드립니다. 수고하세요.
답변
주택을 소유한 세대가 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 등 대출 규제지역에 신규 주택을 구입할 경우 대출을 받을 수 없으며, 소유한 주택을 6개월 이내 처분하고 6개월 이내 새로 구입한 주택에 전입하는 조건으로는 대출을 받을 수 있습니다. 조정지역에 주택을 소유한 세대라도 비 규제지역에 주택을 구입할 경우 처분 조건 없이 시세의 60% 비율로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
개인의 상황에 따라 더 많은 변수가 있고, 주택담보대출은 매매, 생활자금, 퇴거자금, 전세자금 등 조건에 따라 결과가 달라지기 때문에 1가구 2주택자 주택담보대출 조건을 몇마디로 정의 내릴 수는 없습니다. 갈수록 복잡해지는 현재 규제 정책을 정확히 이해하고 있지 않다면 애초에 대출이 불가능 한 상황에서 매매 계획을 세우거나, 가능 금액을 잘 못 판단해 부족한 자금이 급하게 필요하게 되는 경우도 있습니다.
1가구 2주택자 주택담보대출 이용 조건부터 은행별 금리 비교, 한도 조회까지 안전하고 간편하게 확인하고자 한다면 내금리닷컴 무료 상담을 이용해보세요.