개인별 원리금 상환액 연봉의 40% 못 넘는다…대출 전략 다시 짜라
이달부터 개인의 상환능력(소득)에 따라 대출한도를 제한하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 규제’가 대폭 강화되면서 금융소비자의 대출 셈법이 더 복잡해졌다. 내집 마련을 계획하는 무주택자는 담보인정비율(LTV) 우대 확대로 주택담보대출 한도가 더 늘어나지만, 개인별 DSR 규제가 동시에 적용되기 때문에 신용대출까지 동원하는 ‘영끌’ 대출은 사실상 어려워졌다. DSR 규제는 내년과 후년에 걸쳐 단계별로 계속 강화될 예정이어서 앞으로 대출을 계획하고 있다면 시기별 규제 내용을 잘 확인하고 기존 대출과 미래 현금흐름 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 여기에다 한국은행이 연내 기준금리 인상을 기정사실화하면서 금리 상승이 본격적으로 시작될 것이란 전망도 나온다. 전문가들은 전반적인 대출 전략 재점검에 나설 필요가 있다고 강조한다.
DSR은 개인이 매년 내야 하는 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 계산한다. ‘개인별 DSR 40%’ 규제 대상자가 되면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 이달부터는 규제지역에서 시가 6억원 넘는 주택을 담보로 대출을 받거나 신용대출 총액이 1억원을 넘으면 DSR 규제를 받는다. 이는 1단계에 불과하다. 내년 7월부터는 총 대출액이 2억원, 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원만 초과해도 적용된다.
연소득이 5000만원이고 신용대출 5000만원(금리 연 3%)을 갖고 있는 무주택 직장인 A씨가 투기과열지구에서 6억원짜리 주택을 구입할 경우를 가정해보자. A씨는 LTV 우대 60%를 적용받아 주택담보대출을 3억6000만원(30년 원리금균등상환, 금리 연 2.7%)까지 받을 수 있다. 두 대출을 합친 A씨의 DSR은 50.9%다. 아직 집값 6억원까지는 개인별 DSR 적용 대상이 아니므로 A씨는 은행 심사에 따라 DSR 40%를 넘겨도 대출을 받을 수 있다. 단 이달부터는 DSR을 계산할 때 신용대출을 기존처럼 10년이 아니라 7년에 걸쳐 나눠 갚는다고 가정하기 때문에 DSR 값이 이전보다 높아지게 된다.
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출처 2021.07.04 한국경제 https://www.hankyung.com/economy/article/2021070452421
강력한 대출 규제 정책으로 은행에서 주택구입자금대출을 받으려면 서울 경기도와 같은 투기지역 투기과열지구에서는 시세의 40%~50%까지만 한도가 나온다.
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무주택자 조건인 경우, 시세 9억원을 기준으로 한도가 차등 적용되는 등의 세부적인 규제 내용을 차치하고라도 단순하게 생각해 10억원 아파트 구입 시 은행 대출은 약 4억원 정도밖에 안된다는 내용이기 때문에 결국 6억원 정도의 현금 자산이 없다면 추가로 자금을 마련해야 하는 상황이다.
영끌이라고 부르는 이 방법은 개인 신용대출 또는 은행 외 금융사의 후순위 상품을 이용하는데, 2금융권 또는 3금융권은 규제정책이 적용되지 않아 개인 조건과 금융사에 따라서는 최대 90% 한도까지도 자금을 마련할 수 있기 때문이다.
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하지만 장점이 있으면 단점이 있는 법. 한도가 높은 대신 금리는 은행에 비해 월등히 높은 7%~20% 수준이기 때문에 정확히 필요한 만큼만 이용하고 가능한 빨리 상환하는 것이 중요하다.
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서울 경기도 주택구입자금대출 한도 부족으로 내 집 마련이 어렵다면, 보유중인 주택으로 생활자금을 마련해야 하는데 은행 한도를 초과했다면 비은행권 상품을 꼼꼼히 비교해 개인 조건에 가장 적합한 금융사를 찾아 효율적으로 이용하는 것이 중요하다.
출처 ; 금융플러스
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