안녕하세요 내금리닷컴입니다.
오늘은 주택담보대출 진행시 꼭 알아야 할 내용을 다뤄보겠습니다. 소액임차보증금(방공제) 및 MCI·MCG 보증보험에 대한 내용으로 주담대 한도, 즉 이용할 수 있는 금액과 관련이 있습니다.
은행에서 주택담보대출을 받을 때 시세 대비 정해진 비율까지만 받을 수 있습니다. 아마 담보대출을 고민중인 분들이라면 ‘소득도 충분하고 신용등급도 좋은데 왜 집값 만큼 대출을 해주지 않을까?’ ‘난 세를 주지도 않았는데 왜 내 집에서 방 한칸에 해당하는 금액을 빼고 대출을 해줄까?’ 생각할 수 있는데 여기엔 몇가지 이유가 있습니다.
- 정부의 가계부채 관리 및 부동산대책, 대출 규제로 인한 한도 축소
- 채무자의 채무 불이행 시 금융사의 손해 발생
- 부동산의 가격 하락
- 경매 낙찰가가 매매가 보다 낮을 가능성
- 세입자 보호
등과 같은 변수가 발생할 우려가 있기 때문에 은행은 물론 주택담보대출을 취급하는 금융사에서는 각자의 기준을 가지고 심사를 하며, 매매자금대출 또는 후순위자금마련 대출 시 정해진 한도 만큼만 대출을 해주고 있습니다. 그 중에서도 5번 세입자 보호에 대한 설명이 오늘의 핵심 내용입니다.
최우선변제액 소액임차보증금, 방공제란?
가계부채를 억제하고 부동산투기를 막기 위한 정부의 거듭된 부동산대책과 대출규제로 다주택자는 물론 무주택 실수요자도 주택 매매 시 이용불가 또는 한도의 축소가 적용되고 있습니다. 이 때 적용되는 것이 LTV(주택담보인정비율)로 은행이 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 주택 시세의 최대 몇 % 까지 빌려줄 수 있는지를 나타냅니다. 만약 이 때 차주가 집을 임대해 준 상황으로 보증금 채무가 발생하는 경우를 감안해 은행은 LTV 보다 적은 비율로 돈을 빌려주게 되며 이것을 ‘방공제(방빼기)’라 부릅니다.
즉, 방공제는 주택담보대출 이용 시 소액임차인(세입자)의 최우선변제액(소액임차보증금)과 동일한 의미로, 세입자의 보증금을 임대인의 사정(집을 급하게 매매하게 되거나 경매로 넘어가능 등)으로 부터 보호해 주는 제도입니다. 이렇게 강화된 대출규제와 방빼기를 동시에 적용하면 더욱 대출 한도는 줄어들게 되니 많은 임대주택 소유주들은 한도를 높일 수 있는 방법을 찾게됩니다. 그 대안이 바로 MCI, MCG 보증보험입니다.
지역별 방공제 금액과 주택담보대출 계산 방법
방공제 금액(최우선 변제금)은 지역에 따라 다릅니다.
방공제 적용 시 주택담보대출 계산 방법은 아래와 같습니다.
예를 들어 서울의 시세 2억원 아파트의 70% 인 1억 4천만원에서 최우선변제금 3,700만원을 공제한 1억 300만원이 이용 가능한 최대 주택담보대출 한도입니다.
(시세 2억원 × 70%) – 서울 방공제 3,700만원 = 1억 300만원
MCI·MCG 보증보험이란?
MCI(Mortgage Credit Insurance 모기지신용보험)는 주택담보대출 시 발생하는 소액임차보증금 금액 만큼을 보증서발급기관인 서울보증보험에 가입하고 대출 한도를 높이는 제도입니다. 임대인이 임차인의 보증금을 보증해주는 방법으로 1인당 2건을 이용할 수 있으며, 채무자가 채무이행을 제대로 하지 않을 경우 금융기관이 입을 손해를 보험사에서 보증해주는 제도로 별도 비용은 발생하지 않습니다.
MCG(Mortgage Credit Guarantee 모기지신용보증)도 MCI와 비슷한 역할을 하는 제도로, 주택금융공사의 보증으로 가입시 고객이 비용을 부담해야 합니다. 대략 보증금액(최우선변제금)의 90%의 0.2% 이며, 대출이 실행되는 첫 달 이자에 더해져 매년 납부하게 됩니다. 세대당 2개 까지만 가능하며 1억원 이하로 이용할 수 있습니다.
즉, 소액임차보증금 만큼의 금액을 보증보험을 들어 미리 방빼기 금액을 없애 주택담보대출 한도를 높이는 방법은 동일하나 보증보험료가 발생하느냐 안하느냐의 차이가 있습니다.
또한 MCI와 MCG를 동시에 가입해 각 2건 씩 이용하는 방법도 가능합니다. 즉 MCI는 1인당 2건, MCG는 세대당 2건 까지 가능하니 총 4개 까지도 이용할 수 있습니다.
보증보험 자격 조건은?
MCI와 MCG 보증보험은 주택(아파트) 또는 준주택(주거용 오피스텔 등)을 구입하거나 이를 담보로 주택자금대출을 받으려는 누구나 신청 가능하지만 몇가지 불가 조건이 있으며 아래와 같습니다.
보증보험 이용 불가 조건
- 보증신청일 현재 공사의 구상권 또는 유동화미수채권 등이 회수되지 않은 주채무자와 그 배우자 및 채무관계자 다만, 법적 변제의무 종결자 및 물적담보제공자는 제외
- 공사에서 정한 보증사고 사유에 해당되어 사고처리(사고처리 유보 포함) 된 자와 그 배우자 및 채무관계자
- 공사 개인신용평가시스템에 의한 보증거절등급자
- 신용관리정보를 보유하고 있는 자
- 구상채권회수보증의 피보증인 및 연대보증인
- 채권자가 될 금융기관의 대출금을 연체중인 자
- 부실자료제출 확정자로서 보증제한기간이 경과하지 아니한 자
- 그 밖에 보증제한 대상자로 사장이 정한 경우에 해당하는 자
보증 한도는 아래 중 적은 금액으로 정해집니다.
- 동일인당 보증한도 : 3,000,000원 – 동일인 기보증잔액
- 보증종류별 보증한도 : 1,000,000원 – 기모기지신용보증잔액
- 소요자금별 보증한도 : (지역별 소액임차보증금 × 적용방수) × 보증비율 – 동일목적물 기보증잔액
- 적용방 수는 금융기관의 내규에 따라 주택담보대출 시 공제한 임대차 없는 방 수를 말함
보증보험 신청 시 필요 서류는?
MCI·MCG 보증보험을 신청하기 위해 필요한 서류는 공사소정양식(보증신청서 보증약정서 개인정보제공동의서 등)과 행구비본인확인서류(신분증사본 주민등록등본 현거주지 부동산등기사항전부증명서 등), 주택구입서류(매매계약서 등 사본 목적물 부동산등기사항전부증명서 등)가 필요합니다.
이렇게 주택담보대출 이용 시 알아두면 좋은 소액임차보증금 방공제(방빼기)에 대한 내용과 이로 인해 줄어든 대출 금액을 확보하기 위한 MCI MCG 보증보험에 대해 알아봤습니다.
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