영끌·빚투 줄자…40년 주담대 이어 ’10년 신용대출’ 내놨다
국민은행이 은행권 처음으로 10년 만기 분할상환 신용대출 상품을 내놨다. 만기가 길어지면 차주가 매년 갚아야 할 원리금 부담이 줄어들고 총부채원리금상환비율(DSR)이 낮아져 대출 한도가 늘어나는 효과가 생긴다.
1일 금융권에 따르면 국민은행은 지난달 29일부터 분할상환식 신용대출 만기를 기존 최장 5년에서 10년으로 늘렸다. 국민은행 관계자는 “DSR 규제 속에서 대출 실수요자의 숨통이 트일 수 있게 됐다”며 “기존 신용대출 보유자는 신용평가를 거쳐 재대출을 통해 만기를 연장할 수 있다”고 설명했다. 다른 시중은행도 10년 만기 신용대출 도입을 검토 중이다.
현재 총대출액 2억원이 넘는 금융 소비자에게는 DSR 40% 규제가 적용되고 있다. 오는 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주로 확대된다. 금융권 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다는 얘기다.
그동안 신용대출은 1년 만기 일시상환 방식이 대부분이었다. 분할상환도 최장 만기가 5년에 그쳤다. 장기 신용대출이 활성화하면 개인별 DSR 한도를 다 채운 차주들이 추가 대출 여력을 갖게 된다.
은행들이 최근 40년 만기 초장기 주택담보대출 상품을 속속 선보이고 있는 것도 같은 맥락이다. 기존엔 35년이 최장 만기였다. 하나은행이 지난달 21일 5대 은행 중 최초로 40년 주택담보대출을 선보인 데 이어 국민, 신한, 농협은행도 이달 출시할 예정이다. 금융당국도 은행들에 주요 대출의 만기를 늘리는 것을 권장하고 있다. 소비자로선 대출 보유 기간을 길게 잡을수록 매월 갚아야 할 금액이 줄어들지만 총 이자 부담은 늘어난다.
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출처 한국경제 https://www.hankyung.com/economy/article/2022050153781
LTV 완화되도 DSR 규제로 한도가 부족하다
아파트매매 시 잔금 부족, 빌라매매 시 잔금 부족… 어제 오늘의 얘기가 아닙니다. 올 해 정권이 바뀌면서 이를 해결하겠다는 의지를 보여주고 있는데 그 방안으로 LTV를 완화하겠다고 합니다. 하지만 이미 아시는 분들은 아시겠지만 LTV, 즉 주택담보대출인정비율, 즉 아파트 빌라매매대출 한도를 늘려준다고 한들 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 유지된다면 어차피 소득이 낮은 사람, 대출금 비율이 높은 사람에겐 무쓸모입니다.
때문에 이를 해결하기 위한 꼼수가 등장하고 있으니 바로 시중 은행권의 40년 만기 주담대, 10년 만기 장기 신용대출입니다. 대출 이용 기간이 늘어난다는 것은 동일한 대출금 이용 시 연간 상환해야하는 원리금이 적어지는 효과가 생기기 때문에 DSR이 낮아져 디딤돌 보금자리론 및 일반 은행권 주택담보대출 이용 시 한도가 늘어나기 때문입니다.
보금자리론 디딤돌 적격대출로 매매 잔금 해결 어렵다
서민들이 내 집 마련 시 가장 먼저 가능 여부를 확인하게 되는 디딤돌 보금자리론 적격대출 등 정부의 지원 상품은 큰 단점이 있습니다. 대상 주택 가격의 상한선이 정해져 있고, 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역 내에서 이용할 수 있는 최대 가능 금액이 정해져 있다는 것입니다.
서울 경기 등 수도권의 국평 아파트 시세가 10억원을 넘어서는 현재 주택 가격이 9억원 6억원 이하인 매물을 골라야만 하고, 그 와중에 보금자리론 최대 한도 3억6만원, 적격대출 최대 한도 5억원, 디딤돌 최대 한도 2억원 등 받을 수 있는 금액이 정해져 있어 잔금 부족을 겪는 사람들이 많을 수 밖에 없습니다.
내가 목표로 하는 아파트의 시세가 이보다 높은 경우엔 일반 은행 및 보험사의 주택구입자금대출을 이용해야 하는데 그마저도 지역에 따라 40%~70%한도, 시세 9억원을 기준으로 LTV가 줄어들고, 15억원을 초과하는 아파트매매대출 빌라매매대출은 아예 이용이 불가능합니다.
비은행권 2순위 담보대출이 효율적
그렇다면 디딤돌 보금자리론 후 부족한 잔금 대출, 아파트매매잔금대출 빌라매매잔금대출 부족 시 이를 해결할 방법은 어떤 것이 있을까요? 이미 카드론과 같은 신용대출도 DSR 계산에 포함되는 상황으로 10년 장기 상품이 나온다고 한들 극적인 효과를 기대하긴 어렵습니다. 또한 7월부터는 DSR 적용 기준이 총대출금 2억원에서 1억원으로 줄어들어 사실상 아파트매매 빌라매매를 하는 모든 사람이 DSR을 신경써야 하는 상황입니다.
해답은 규제와 무관하게 이용할 수 있는 비은행권 2순위담보대출입니다. 은행이나 보험사에서 받는 첫번째 매매자금대출이 선순위(디딤돌 보금자리론 적격대출도 선순위가 됩니다.)담보대출이며, 이후 그 뒤로 이용하는 대출이 후순위(2순위 3순위 등)담보대출이 됩니다. 일반적으로 내 명의로 등록이 완료 된 후 남아있는 한도만큼 받을 수 있지만 3금융권은 이와 같은 규제가 적용되지 않아 매매 당일 디딤돌 후 보금자리론 후 부족한 잔금을 받을 수 있습니다.
부족한 아파트매매잔금 빌라매매잔금 당일 동시 실행
3금융권 아파트2순위담보대출, 빌라2순위담보대출은 아파트 시세의 85%~95%까지, 빌라 감정가의 75%~85%까지 이용할 수 있어, 디딤돌 보금자리론 및 일반 주담대를 최대한 받은 후 부족한 잔금을 가능 한도까지 받을 수 있습니다. 시세 및 감정가의 10%~20% 정도는 보유하고 있어야 진행이 가능하며, 2순위담보대출 금리는 이용자의 조건에 따라 7%~20% 사이로 차등 적용되기 때문에 꼼꼼히 비교한 후 이용해야 합니다.
아무래도 금융권이 3금융권이다보니 잘 비교한다면 소득이 없는 주부 무직자, 은행 및 보험사 아파트매매대출 이용이 어려운 저신용자 개인회생자 연체자도 이용할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 하지만 무조건 이용 가능한 것은 아니기 때문에 가능한 곳을 찾는데 노력이 필요합니다. 또한 이용 과정에서 최근 각종 불법대부와 피싱으로 피해를 입는 사례가 크게 늘고 있어 안전하게 이용하는 것도 매우 중요합니다.
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주식회사 금융플러스 대부중개
“과도한 빚 고통의 시작입니다.”
“대출 시 귀하의 신용등급 또는 개인신용평점이 하락할 수 있습니다.”
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