DSR 규제 완화 대신 만기 연장… 50년 초장기 주담대 검토
정부가 총부채원리금상환비율(DSR)을 건드리는 대신 주택담보대출 만기를 연장하는 방식의 규제 완화 방안을 추진하고 있다. 30년 안팎이던 주택담보대출 만기를 40년으로 연장하는 가운데 50년 만기 초장기 상품 도입까지 거론되고 있다. 그러나 만기 연장의 경우 당장 더 많은 대출금을 확보할 수 있지만 같은 돈을 빌리더라도 갚아야 하는 총이자액 부담이 늘어난다는 단점이 있다. 가계의 가처분 소득을 줄이지 않으면서도 대출 한도를 늘려줄 정교한 보완책이 필요하다는 지적이다.
9일 은행권 만기별 주택담보대출 상환 부담을 시뮬레이션한 결과 시중은행에서 5억원을 30년 만기, 금리 5%로 빌릴 경우 매월 갚아야 하는 원리금은 268만원이다. 이때 대출금과 한도 조건은 그대로 두고 만기만 50년으로 연장한다면 월 원리금 상환액은 227만원으로 감소한다. 1년 동안 갚아야 하는 원리금이 3216만원에서 2724만원으로 500만원 가까이 줄어드는 것이다. 현행 40%인 DSR 규제하에서 30년 만기로 5억원을 빌리려면 연봉 8000만원 직장인이어야 하지만 50년 만기로는 연봉 6900만원도 대출이 가능하다. 만기가 50년인 주택담보대출을 출시하면 DSR 규제를 풀지 않고도 대출 문턱을 낮추는 효과를 낼 수 있는 셈이다.
문제는 만기를 연장할 경우 갚아야 하는 총이자액 부담이 급격히 불어난다는 점이다. 만기 30년 주택담보대출의 총이자액은 4억7000만원이지만 50년의 경우 8억6000만원으로 증가한다. 같은 5억원을 빌리지만 총이자액 부담이 4억원 가까이 늘어나는 셈이다. 만기 50년 주택담보대출의 경우 30년 대비 월 상환액이 적지만 대부분이 이자다. 1년(1~11회)차 상환액의 경우 227만원 중 원금은 19만원으로 전체의 8.4%에 불과하다. 반면 30년 주택담보대출은 1년차 상환액 268만원 중 22.4%인 60만원이 원금이다. 주택담보대출을 이용하다가 10년 뒤 중도 상환한다고 가정할 경우 50년 상품을 썼다면 그동안 갚은 원금은 3201만원에 불과하다. 같은 기간 30년 주택담보대출을 썼다면 이보다 3배 이상 많은 1억265만원의 원금을 상환하게 된다.
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[출처] – 국민일보
[원본링크] – https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924244810&code=11151100&cp=nv
뭔가 나아졌다는데 딱히 모르겠다
내 집 마련을 계획중인 분들이 갈팡질팡 할 수 밖에 없는 시점입니다. 실수요자를 대상으로 아파트구입잔금대출 LTV를 80%까지 완화할거라는 소식에 이어 50년 초장기 주담대를 검토중이라고 합니다. 하지만 아쉽게도 DSR 규제는 손대지 않을 것으로 보입니다. 사실 DSR이 가장 큰 걸림돌인데 말입니다.
아파트구입자금대출 이용 시 거치기간이 늘어나면 DSR이 낮아지는 효과가 있지만 반대로 이자 부담은 높아집니다. 예를들어 아파트대출 5억원을 금리 5%로 받는 경우, 30년 만기라면 총 이자액이 4억6627만원인 반면 50년 만기인 경우 8억6242만원으로 부담해야할 이자가 무려 4억원 차이가 납니다.
DSR 기준 자체를 완화하지 않는 이상 어떤 방법도 실수요자에겐 큰 경제적 부담이 될 뿐더러 높아질대로 높아진 아파트 매매가를 감안하면 현 정부의 완화 정책도 부족하다고 느낄 수 밖에 없는 상황입니다.
여전히 부족한 내 집 마련 자금..
결국 여전히 아파트 매매 시 영끌 방법을 찾는 사람들은 줄지 않고 있습니다. 지난해까지는 신용대출을 미리 받아둬 부족한 구입잔금을 해결하기도 했는데 올 해 부터 DSR 항목에 카드론과 개인신용대출이 포함되면서 이용이 어려워졌습니다.
그 대안으로 규제가 적용되지 않는 금융권의 아파트 추가담보대출을 이용하는 사람들이 늘고 있습니다. 아직 매매가 완료되지 않아 등기상 내 집이 아닌 상황에도 매매를 진행중이라는 증빙이 된다면 3금융권 추가담보대출을 매매 당일 실행할 수 있기 때문입니다.
디딤돌 보금자리론 및 일반 은행권 아파트구입잔금대출이 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역에 따라 아파트 시세의 40%~70%까지만 나오거나 금액 상한선이 정해져 있으니 우선 이를 최대한 받은 후 부족한 잔금은 시세의 95%까지 추가로 해결할 수 있습니다.
금리는 7%~20% 사이로 차주의 신용점수 이용한도 DSR 등에 따라 차등 적용되니 금융사별 조건 비교 후 이용해야 하며, 만약 아파트가 아닌 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산인 경우라면 업체별 감정가의 85%까지 이용할 수 있습니다. 감정가는 업쳐별 차이가 매우 큰 편으로 부족한 잔금이 큰 경우 감정가가 높게 나오는 곳을 찾아 이용해야 합니다.
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