가계빚이 연일 역대 최고치를 갱신하는 반면 생계유지를 위해 대출을 받아야하는 사람들, 대출길이 막힌 사람들이 증가하는 가뭄 현상이 심화되고 있다. 지난 25일 한국은행이 발표한 1분기 가계신용(은행 보험사 대부업체 공적 금융기관 등에서 받은 대출과 결제 전 카드 사용금액까지 더한 포괄적 부채) 통계에 따르면 지난 3월 말 기준 가계신용 잔액은 1,765조원으로 통계작성 이후 가장 높은 수치를 기록했다.
우려되는 것은 최근 고정금리 변동금리가 모두 상승하는데 있다. 가계 부채의 50%가 변동금리 상품으로 매월 상환해야 하는 이자의 부담이 빠르게 높아지고 있음을 의미하며, 갈수록 대출을 받을 수 있는 길이 줄어들어 1금융권에서 2금융권으로, 2금융권에서 대부업체 및 사금융으로 밀려나는 풍선효과가 빠르게 나타나고 있기 때문이다. 이에 시중은행 보험회사 주택담보대출 금리비교 사이트에서 금리 인상에 효율적으로 대응하기 위한 주요 금융 정보를 안내한다.
완화되는 무주택 실수요자 주택담보대출 LTV. 내 조건은 어떨까
신혼부부 무주택자 실수요자의 주택구입자금대출 LTV가 기존 10% 우대받던 것에서 20%로 상향되었으며, 부부합산 연소득은 기존 8천만원/생애최초 내집마련은 9천만원에서 연소득 9천만원/생애최초 1억원으로 1천만원 높아져 무주택 세대주의 조건도 완화되었다. 가장 두드러지는 차이점은 주택의 기준이다. 기존 투기지역 투기과열지구에서 6억원 이하, 청약조정지역에서 5억원이하 주택만 가능했던 것이 각각 9억원 이하 8억원 이하로 시세 3억원이 올랐으며, 투기지역 투기과열지구에서 시세 6억원까지는 LTV 60%, 초과분은 50%를 적용하고 청약조정지역에서 5억원까지는 TV 70%, 초과분은 60%를 차등 적용하게 되었다. 이에 따라 무주택 실수요자의 아파트매매대출을 이용한 내 집 마련 가능성은 한층 높아졌다. 다만 어떠한 경우든 무주택자 주택담보대출 최대 한도 4억원(기존 3억2천만원)을 넘지 못하는 것이 옥의 티다.
주택담보대출은 금리 비교 전 LTV를 확인하는 것이 우선이다. 1주택자 처분조건 및 2주택 이상 보유중인 다주택자의 빌라 오피스텔 다세대주택 아파트구입자금대출, 생활안정자금대출, 전세퇴거자금대출, 후순위아파트담보대출 등 목적에 따라 달라지는 정확한 주담대 한도와 가능금액을 한 번에 비교해야 한다.
현재는 부동산대책에 따라 투기지역 투기과열지구 청약조정지역과 비규제지역으로 전국이 나뉘어 있으며, 조건에 따라 아파트매매잔금대출 이용이 불가하거나, 무주택 실수요자 일시적 1가구 2주택자라 하더라도 아파트매매대출 한도가 40%~70%의 차이가 발생한다. 또한 시세 9억원과 15억원을 기준으로 가능 금액이 달라지거나 주택매매자금대출이 불가능하기도 해 금리 비교 전 이용 가능 여부와 한도(LTV)를 우선 확인하는 것이 중요하다. 또한 KB시세 조회가 되지 않는 한동짜리 나홀로 아파트 또는 빌라 다세대주택인 경우에는 별도 감정을 거쳐 시세를 확인해야 하기때문에 만큼 자금이 많이 필요한 경우 감정가가 많이 나오는 금융사를 찾는 것이 유리하다.
금리 오르는데 부채도 상승. 금리 선택 신중하게
가계부채가 급증하는 가운데 대출 금리도 수개월째 상승하고 있어 가계의 이자 부담이 높아지고 있다. 28일 한국은행에 따르면 지난달 주요 시중은행(우리은행 KEB하나은행 기업은행 SC제일은행 NH농협은행 등)의 신규취급액 기준 가계대출 금리는 전월 대비 0.03% 올라 2.91%를 기록했으며 지난해 1월 이후 가장 높은 수준이다. 이 중 가계부채의 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출 금리는 2.73%로 전월과 비슷한 수준을 유지했는데 기준금리가 제자리를 지키고 있음에도 코로나 전 수준으로 복귀한 것과 다름없다. 신규 주택담보대출 이용자라면 미 금리의 이른 인상론과 그에 따른 세계적인 금리 인상을 감안해야 하고 이용 기간에 따른 월 원리금상환 금액을 잘 계산해 주담보대출 변동금리와 고정금리 상품을 선택해야 한다.
주택담보대출갈아타기 적극적으로 확인해야 할 때
금리가 오르면 가장 우선적으로 알아봐야 하는 것이 기존 부채의 금리를 저금리로 대환 할 수 있는가 이다. 평균 금리 15%의 카드론 등 다수의 고금리 신용대출을 이용중인 직장인 무직자 프리랜서 현금수령자 주부 고령자들의 저금리 채무통합대환대출은 물론, 가계부채의 가장 큰 금액을 차지하는 주택담보대출도 이용중인 금리를 낮출 수 있는지 확인해야 한다. 금리가 오르고 있다고는 하지만 아직도 2%대로 이용 가능한 저금리 시점으로 수년 전 3%~5% 의 높은 금리로 주택담보대출을 받았던 사람이라면 갈아타기 후 큰 이자 절감 효과를 볼 수 있다.
가장 먼저 최초 주담대를 받은 후 3년 이내인 경우 발생하는 중도상환수수료가 있는지 확인해야 한다. 상환수수료가 발생한다면 갈아타기 후 절감되는 금액을 비교해 이득이 되는 경우만 대환이 유효하다. 그동안 원리금을 일부 상환해 LTV의 여력이 있다면 갈아타기 시 증액을 해 낮은 금리로 여유자금을 마련할 수 있다. 은행에 따라서는 증액 없이 갈아타기만 가능한 곳도 있으며, 갈아타기 시 금리가 가산되는 곳도 있다. 또한 몇 년 사이 달라져버린 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역 LTV에 따라 아파트담보대출 갈아타기가 불가능할 수도 있기 때문에 정확한 조건을 아는 것이 중요하다.
전세퇴거자금대출 가능할까?
임대차2법 3법 실행 후 분노한 집주인과 버티는 세입자 간의 분쟁이 심각해지고 있다. 집주인은 내가 직접 들어가 살겠다며 세입자를 내쫓아 재산권 행사를 하려고 하며, 세입자들은 계약갱신청구권을 활용해 버티기에 들어가고 있다. 경우의 수는 다양하다. 집주인이 실거주 목적을 입증하면 재계약 없이 예외조항으로 계약갱신청구권이 무시되고, 개정법 시행 전에 새로운 세입자와 계약을 완료하는 경우도 있으며, 매매로 집주인이 바뀐 경우도 새 집주가 실거주 목적으로 세입자를 내보낼 수도 있다. 이 상황에 한가지 더 어려운 것이 있으니 2주택자인 경우 기존 주택의 처분 동시 처분 조건으로만 전세퇴거자금대출을 받을 수 있기 때문에 세입자가 나가는 퇴거 시점과 집주인이 기존 집을 매도하는 시점이 일치하지 않는 경우 전세금반환대출을 받지 못하는 경우가 발생한다.
대출 규제는 주담대 뿐 만 아니라 전세입주자금대출, 전세세입자반환자금대출에도 적용되고 있다. 특히 갭투자자들, 다주택자들의 경우 더욱 규제가 심해지고 있으며, 9억 초과 주택 구입 후 자금줄이 막히거나 투기지역 투기과열지구에서 3억원을 초과하는 주택을 구입한 후 전세자금줄이 막히는 등 어려움을 겪는 사람들이 증가하고 있다. 세부적으로는 아파트 빌라 오피스텔 구분, 구입 시기는 언제인지 등도 영향을 끼치며 주택금융공사 주택도시보증공사, 서울보증보험 등 보증서발급기관에 따라서도 결과가 달라지기 때문에 꼼꼼한 비교가 필요하다.
생존 위협받는 영세자영업자. 부채 관리 서둘러라
아파트 빌라 등 부동산을 소유하고 있는 자영업자는 저축은행 2순위/후순위아파트담보대출을 이용해 채권최고액 기준 시세의 80% 85% 90% 95% 비율까지 대출을 받을 수 있으며, 저축은행에 따라 7등급 8등급 9등급 저신용자, 국세 지방세 단기 연체중에도 이용할 수 있어 효과적인 부채 관리가 가능하다. 단 저축은행은 이용 조건의 차이가 크고 금리와 한도도 크게 다르기 때문에 내 상황에 맞는 곳을 찾아야 한다. 부동산을 소유하고 있지 않은 경우라면 사업소득 및 추정소득을 바탕으로 하는 저축은행 중금리 신용대출을 활용해 고금리 채무를 통합하는 것이 유리하다. 추가 자금이 필요하다고 해서 무조건 새로운 대출을 일으키기 보다는 보유중인 부채를 통합해 수를 줄이고 이 과정에서 평균 금리를 낮추고 여유자금을 마련하는 효율적인 방안을 찾는 것이 중요하다. 개인사업자 채무통합대환대출은 해결 방법이 다양하고 여러 금융사의 상품별 조건을 동시에 비교해야하기 때문에 경험이 풍부한 전문 컨설팅 업체를 이용하는 것이 유리하다.
‘금리비교 사이트’ 선행이 유리하다
갈수록 복잡해지는 부동산대책과 대출규제로 현명한 금융 서비스 이용이 어려워지면서 관심이 높아진 곳이 바로 금리비교 사이트다. 부동산담보대출부터 사업자 개인신용대출 P2P대출 경락잔금대출 분양아파트입주잔금대출까지 1금융권 2금융권의 금융상품 조건을 한 번에 확인할 수 있으며, 고객의 입장에 서서 알기 어려운 방빼기 감액등기 채권최고액 MCG보증보험 DSR DTI 등 용어와 정책까지 무료로 확인할 수 있기 때문이다.
지난 2월15일 방송된 SBS Biz 채널의 신규방송인 ‘집사의 선택’ – 밸런스 파이트 5화(MC 서경석)에 출연해 9억 아파트 15억 아파트매매대출 관련 정보를 안내 한 금리 비교 사이트 관계자는 ‘당사는 일체의 수수료 없이 고객의 입장에서 최선의 선택이 될 수 있도록 경험이 풍부한 전문 상담사들이 1대1 전담 안내 서비스를 제공한다. 주택담보대출 LTV DSR DTI 조건부터 디딤돌 보금자리론 이용 후 추가대출, 신규분양아파트 입주잔금대출 세입자 미동의 담보대출 한도 금리 필요 서류, 배우자명의 공동명의 아파트 무설정아파트론 무담보하우스론 자산론, 신용카드이용자대출, 보험계약자론, 무입고 중고자동차담보대출 오토론 등을 모바일, 비대면으로 안내 받을 수 있다. 또한 주택담보대출이자계산기와 KB부동산아파트시세조회 기능을 무료로 이용할 수 있다.’고 전했다.