담보대출은 부동산 가치 평가 지표 중 KB시세와 감정가가 중요
가끔 금융플러스에 후순위 주택담보대출 한도를 문의주시는 중에 ‘공시지가가 2억원인데 추가로 얼마까지 나올까요?’ 문의를 주시는 고객분들이 있습니다.
부동산은 대출 목적, 세금 목적 등에 따라 평가 기준과 기관이 다른데 대표적으로 우리가 많이 들어보게 되는 단어는 ‘KB시세’ ‘감정가’ ‘공시지가’ 등이 있습니다.
주택담보대출로 한정지으면 현시점 시세가 기준이 되며, 대상이 아파트인 경우엔 KB부동산시세(리브온)를, 빌라 다세대주택 단독주택 등 부동산은 업체별 감정가를 기준으로 한도가 정해지는 것이 일반적입니다.
빌라/다세대주택 처럼 여러 가구가 있는 공동주택이 아닌, 내 땅에 내 집 상태인 단독주택인 경우 땅값과 부동산값을 동시에 평가하기도 하며, 이러한 세부 기준은 업체마다 다르기 때문에 동일한 부동산으로 감정을 받아도 결과가 다르게 나오게 됩니다.
부동산 형태에 따라 기준값 다르다
앞서 소개했던 시가표준액 기준시가 공시지가 감정가액 등의 사전적 의미는 아래와 같으며, 사실 주택담보대출을 받는 사람들 입장에서는 큰 의미가 없는 것이 은행 보험사를 이용하든 저축은행 대부업 등을 이용하든 어차피 정확한 주소지를 전달하며, KB시세든 감정가든 금융사가 확인해주며, 내가 생각했던 금액과 차이가 크더라도 결국 금융사 기준을 따라갈 수 밖에 없기 때문입니다.
시가표준액
부동산에 관하여 취득세, 재산세, 등록세 등의 지방세를 책정하기 위해 정부에서 기준으로 설정한 가격(공시지가)이다.
시가보다 낮은 경우가 많다. 토지는 개별공시지가를, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 삼는다. 아파트나 다세대주택 등 공동주택은 공동주택가격을 활용한다. 주택 가격은 매년 4월 30일, 토지는 매년 5월 31일 공시가 이뤄진다.
2023년부터 시행되는 개정 지방세법에 따르면 과세표준이 시가표준액에서 ‘시가인정액’으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다.
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[네이버 지식백과] 시가표준액 (한경 경제용어사전)
기준시가
부동산을 사고 팔거나 상속 · 증여 때 실제 거래가격을 확인할 수 없을 경우 세금을 매기는 기준가격을 말한다. 시가 대비 80% 수준을 적용하고 있다. 기준시가 조사 기준일은 9월1일이다. 양도소득세의 경우 실거래가격을 기준으로 세금이 부과되지만 취득 당시의 실거래가격을 확인할 수 없는 경우 환산 취득가를 계산할 때 고시된 기준시가를 활용한다. 상속 · 증여세는 대상 재산의 시가를 기준으로 과세하지만 시가를 알 수 없으면 고시된 기준시가를 과세 기준으로 삼는다. 취득세 등록세 재산세는 행정안전부의 시가표준액이 적용된다.
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[네이버 지식백과] 기준시가 (한경 경제용어사전)
공시지가
국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격으로 전국적으로 50만 필지에 해당된다. 공시지가는 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 각종 토지관련 세금의 과세기준으로 1989년 7월부터 시행됐다. 공시지가가 산정되면 이를 기준으로 전국 3,200만 필지에 대한 개별지가가 산출된다. 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며, 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자는 공시일로부터 30일 이내 국토교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다.
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[네이버 지식백과] 공시지가 (매일경제, 매경닷컴)
감정가액
일정한 시점에 감정평가된 물건의 가격 또는 임료를 말한다. 감정평가는 처음에 확정된 기본적인 사항을 전제로 하므로, 최종적으로 결정된 금액은 특정종류의 가격 또는 임료라고 할 수 있다.
시가로 인정받으려면 두 개 이상의 감정평가 법인으로부터 감정을 받아야 하고, 기준시가의 80%에 미달할 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 가액 중 큰 금액으로 결정한다. 상속세를 적게 낼 목적이거나 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 않을 때에는 인정하지 않는 등의 제한이 있다.
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[네이버 지식백과] 감정가액 [鑑定價額] (두산백과 두피디아, 두산백과)
감정가 높은 곳 찾는다면 금융플러스
2순위 3순위 주택담보대출 이용 시 아파트는 공통된 KB시세가 기준이 되지만, 빌라 단독주택 다세대주택 오피스텔 다가구주택 등 부동산은 감정가가 기준이며, 이 감정가는 업체마다 상당히 차이가 큽니다.
실거래가 5억원인 빌라로 감정을 받았더니 한쪽은 3억5천만원, 다른 한쪽은 3억8천만원이 나와도 이상하지 않은 것이 감정가이기 때문에 만약 이용해야하는 금액이 큰 경우, 이미 이용중인 선순위 금액이 큰 경우엔 감정가에 따라 이용 불가할 수도 있어 가급적 감정가가 높게 나오는 업체를 찾아야 합니다.
하지만 감정에는 비용이 발생할 수도 있으며, 시간이 걸리는게 문제가 됩니다. 당장 자금 마련이 시급한데 며칠 걸려 감정을 받았더니 한도가 안나오고, 또 다른 업체 감정을 받는 수고로움이 발생할 수 있기 때문입니다.
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공시지가 낮은 주택, KB시세 조회되지 않는 아파트 등 어떤 부동산이라도 이용자의 조건과 필요한 금액에 맞는 후순위 주택담보대출 한도를 한 번에 비교할 수 있습니다.
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