정부의 강력한 부동산대책은 부동산투자의 투기성을 낮추려는데 있다. 그 중 핵심이 되는 부분이 다주택자의 주택 수 증가이다. 기존에는 전세 세입자가 있는 주택을 보증금을 둔 채 매매가와 전세가의 차이 만큼만 자본이 있는 경우 갭투자를 이용해 쉽게 주택수를 늘릴 수 있으며, 보유중인 주택으로 담보대출을 받아 추가로 주택을 매매하거나 세입자 퇴거 시 전세금반환대출을 해결할 수 있었다.
하지만 지난 해 1월 20일부터 시세 9억원을 초과하는 고가주택 소유자의 전세대출보증을 막아 자신은 전세집에 살면서 전세자금대출 등을 이용해 부동산투자를 하는 변칙적인 갭투자를 막았다. 만약 전세대출보증을 받아 9억원이 넘는 고가주택을 매매하거나 다수의 주택을 보유하는 경우 즉시 전세대출이 회수되는 규제가 적용되고 있다.
이러한 규제는 투기성이 있는 지역, 즉 부동산규제지역(청약조정지역 투기지역 투기과열지구)에서 시행되며 부동산 규제지역은 고정적인 것이 아니라 투기성에 따라 빠지기도 하고 새로 편입되기도 하기 때문에 해당 지역에서 전세를 주고 있는 사람들의 경우, 세입자 퇴거 시 반환자금 마련에 예상하지 못한 어려움이 발생할 수 있다. 특히 최근 임대차 3법이 적용되면서 세입자와 집주간 줄다리기까지 벌어지고 있어 더욱 복잡한 상황이다.
먼저 규제지역이 아닌 곳에서의 세입자 전세금반환대출 조건은 어떨까요. 비규제지역 내 1주택자의 전세금반환대출은 LTV 70%까지, 다주택자는 60%까지 가능하기 때문에 큰 무리없이 자금을 마련할 수 있다. 하지만 규제지역인 경우 2주택 이상 보유중인 다주택자는 전세금반환대출이 불가능하다. 예외적으로 일시적 1가구 2주택자의 경우 거주중인 주택의 매도계약서가 있는 경우 퇴거자금을 받을 수 있는 예외조항이 있는 것을 알아두면 좋다.
하지만 집을 매도 하고, 세입자를 내보낸 뒤 들어가려는 경우 퇴거와 입주 시점이 딱 맞지 않아 공백이 발생하는 경우도 있으며, 더이상 세입자가 들어오지 않는 경우 전세금반환대출 금액이 결국 빚이 되기 때문에 상환능력을 감안해 이용해야 한다. 또는 담보대출에 걸려있는 규제를 피해 설정 없이 이용할 수 있는 2금융권 무설정론 등의 신용대출 상품으로 자금을 마련할 수 있으나 이 또한 이자에 대한 고민을 충분히 해야 한다.
규제지역에서의 세입자전세금반환대출 이용 조건은 1주택자만 가능하며, 3개월 이내에 전입을 해야만 한다. 주택의 시세가 9억원 이상인 경우 투기지역 투기과열지구에서는 9억원을 기준으로 LTV가 달라지며, 15억원이 넘는 고가 아파트는 이용이 불가하다. 사실상 규제지역에서 보증금을 돌려줘야하는 다주택자는 집을 처분하는 것 외엔 방도가 없다시피 한다. 실제로 지난해 7월31일 임대차2법(계약갱신청구권. 전월세상한제)이 시행 된 이후 세입자전세금반환대출을 받아 세입자를 내보내고 실입주 하는 집주인이 크게 늘고 있다.
내 조건으로 전세금반환대출을 받을 수 있는지, 가능하다면 최대 얼마까지 이용할 수 있는지, 금리와 세부적인 규제 조건은 어떤것들이 있는지 궁금한 주택소유주는 물론, 전세자금을 마련해야하는 세입자까지 가장 안전하고 간편한 방법은 내금리닷컴과 같은 금리비교 서비스를 이용하는 것이다.