안녕하세요 금융플러스입니다. 전세철이 임박하면서 전세계약을 갱신해야하거나 새로운 전세 입주를 알아보는 사람들이 급증하고 있습니다. 또한 이 과정에서 부동산대책과 임대차법 관련 해 집주인과 세입자간 문제도 발생하고 있습니다. 그 중에서도 가장 이슈는 깡통 전세, 세입자 퇴거자금 미지급에 관한 내용입니다. 오늘은 꽉 막힌 전세보증금반환대출 규제와 이를 해결하기 위한 방법에 대해 안내드립니다.
지난해 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 반환해 준 전세보증금이 무려 5천억원을 넘었다고 합니다. 즉, 집주인이 세입자에게 돌려주지 못한 금액이 이렇게 크다는 것을 의미하며 이 중에는 의도적으로 깡통전세 사기를 친 부분도 있지만 강화된 규제정책과 임대차법으로 부득이하게 보증금을 반환하지 못한 집주인의 경우도 포함됩니다.
부동산규제와 임대차법으로 반환자금 마련 어렵다..
이에 대한 대안으로 세입자들에게는 임대사업자 및 다주택자에게 보증보험을 필수적으로 들게 하는 등의 대책이 의논되고 있지만 아직은 지켜봐야 하는 상황이며, 현재는 세입자가 주금공, 주택도시보증공사, 서울보증보험에서 전세보증보험을 가입해 향후 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처했을 때 보증기관으로부터 먼저 보증금을 돌려받는 것이 가장 안전한 방법이다.
그 외 다른 해결 방안은 집주인이 현행 전세보증금반환대출 규제와 무관한 비은행권 금융 상품을 이용해 단기간 세입자퇴거자금을 마련하는 것입니다. 현재 퇴거자금 목적으로 담보대출을 이용하는 경우 1주택자라면 3개월 안에 실입주 조건으로만 지역별 LTV, 차주별 DSR 규제 하에 이용이 가능하기 때문에 주택 시세의 약 40%~70%까지만 이용 가능합니다. 만약 2주택 이상 보유한 다주택자라면 물건당 연간 1억원까지만 생활자금 목적으로 받을 수 있어 전세보증금에 턱없이 부족해 문제가 발생하게 됩니다.
비은행권 상품으로 해결 가능, 고금리 주의 필요
3금융권의 후순위담보대출 상품은 아파트의 경우 KB 시세의 약 95%까지, 빌라 단독주택 등 시세가 제공되지 않는 부동산의 경우 감정가의 약 95%까지 활용이 가능해, 규제지역 다주택자의 전세보증금반환대출 해결에 도움이 됩니다. 이용 목적이 세입자보증금반환일 뿐 일반적인 3금융권 후순위 상품으로 금융플러스 홈페이지에서 대상 아파트를 조회하면 가능한 반환대출 한도와 금리 및 금융사별 특징을 한 번에 비교할 수 있습니다.
주의해야 할 것은 3금융권 금융 상품은 저신용자 연체자도 조건에 따라 이용할 수 있는 반면 일반적으로 금리가 높기 때문에 신중하게 상환 가능 여부를 판단해야 하며, 기존 부채가 이미 많은 경우 새롭게 신규 대출을 실행하기 보다는 보유중인 부채를 통합해 부채를 줄이며 동시에 자금을 확보할 수 있도록 해야 합니다.
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