아파트 빌라 오피스텔 등 부동산을 공동명의로 등록하는 경우 크게 두가지를 신경써야 합니다.
‘세금’과 ‘대출’
입니다. 예전엔 1주택 가정이 부부 공동명의으로 주택을 등록하면 세금을 아낄수 있다는 것이 일반적이었다면 요즘은 많이 달라져 주택의 가격에 따라, 주택수에 따라, 이사 상속 등 일시적 2주택자인지 지방 저가아파트 보유자인지에 따라 종부세가 달라질 수 있기 때문입니다.
여기에 오늘 뉴스를 보면 현 정부가 종부세 완화 법안을 통과시키지 못하면서 올 해 1주택자 과세 기준이 11억원에서 14억원으로 올리지 못함에 따라 약 50만명에 달하는 사람들이 납세 대상자가 됐습니다. 이렇게 주택 보유 시 명의에 대해 신경써야 할 것들이 늘어나고 있습니다.
그 다음으로는 공동명의 아파트 빌라 단독주택 등 부동산 담보대출입니다.
공동명의 부동산 대출은 달라진 것은 없습니다. 부모님과 자식간 공동명의든 부부 공동명의든 형제 공동명의든 제 3자 명의든, 명의자간 대출 동의만 있다면 해당 부동산 전체를 담보로 일반적인 주택담보대출과 동일하게 실행할 수 있기 때문입니다.
단! 현재 주택담보대출 규제 정책이 많이 달라진 것에 포커스를 맞춰야 합니다. 지역에 따른 LTV 규제와 소득 및 부채 비율에 따른 DSR 규제로 단독명의 공동명의 여부와 무관하게 이용할 수 있는 자격 조건과 한도가 정해져 있기 때문입니다.
또한 아파트매매 빌라매매 단독주택매매 등 주택구입 목적인 경우와 보유중인 부동산으로 생활자금 사업자금 퇴거자금 등을 마련하는 경우에 따라서도 결과가 달라지며, 주택 보유 수와 9억 15억원 등 주택의 시세에 따라서도 이용 가능 여부와 한도가 달라지는 등 복잡한 변수를 모두 감안해야 합니다.
어떠한 이유로든 은행이나 보험사에서 각종 규제로 공동명의 아파트담보대출 빌라담보대출 단독주택담보대출 이용이 어렵거나 한도가 부족한 상황이라면?
공동명의자의 동의를 구하지 못해 내 지분만큼만 활용해 자금을 마련해야 하는 상황이라면?
LTV DSR 임대차3법 등 규제가 적용되지 않는 금융권에서 ‘후순위’ 부동산 담보대출을 이용해 자금을 마련할 수 있습니다.
주택담보대출 규제가 갈수록 강력해지면서, 공동명의로 주택을 등록하는 사람들이 증가하면서 비은행권 후순위담보대출 이용자는 빠르게 증가하고 있으며, 구입자금이든 생활자금이든 퇴거자금이든 무관하게 이용할 수 있어 서민들의 자금마련에 유용하게 쓰이고 있습니다.
최근엔 남편 미동의 아내 동의 없이 자금을 마련하는 경우, 부모님 명의 아파트 빌라 등 주택을 담보 제공 받아 자녀가 부동산 후순위 담보대출을 받는 경우, 전월세 세입자 무동의로 추가자금을 마련하는 경우 등의 이용자가 크게 늘고 있습니다.
대부 후순위 부동산 담보대출 한도는 명의자 동의 시 아파트 한도의 85%~95%, 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 감정가의 75%~85% 한도까지 이용 가능합니다.
명의자 동의가 어려운 경우, 본인이 소유한 지분 비율만큼만 이용할 수 있으며, 업체마다 지분 비율을 계산하는 방법, 앞서 이용중인 선순위 부동산담보대출 및 보증금 공제 방법 등 차이가 있어 정확한 한도와 금리는 업체별 심사 후 확인할 수 있습니다.
금리는 7%~20% 사이에서 차주의 신용점수 소득 이용한도 등 세부 조건에 따라 차등 적용되며, 절대로 법정 최고 금리인 20%를 초과할 수 없으며, 상담 시 수수료를 요구하거나 저금리 대환 등을 이유로 차주에게 선입금을 요구할 수 없으니 금융사고에 각별한 주의가 필요합니다.
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