내일부터 DSR 규제 강화…소득 낮을수록 대출 받기 어려워진다
7월부터 연소득 4000만 원에 신용대출 4000만 원이 있는 직장인이 9억 원짜리 집을 살 때 주택담보대출 한도가 6000만 원 가까이 줄어든다. 반면 30대 초반의 직장인이 똑같은 집을 생애 최초로 구입한다면 대출 한도는 4000만 원 넘게 늘어난다.
당장 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 데 이어 3분기(7~9월)부터 실수요자와 청년층을 대상으로 대출 환경이 개선되면서 나타나는 변화들이다.
신용대출 한도 규제가 폐지되고 생애 최초 주택 구매자에 대한 주택담보인정비율(LTV)이 80%로 확대되는 등 일부 대출 규제들이 풀리지만 DSR 규제의 효과가 워낙 강력해 고소득자나 청년층이 아니라면 혜택을 보기 어렵다는 지적도 나온다.대출 1억 넘으면 ‘DSR 40%’ 적용
30일 금융권에 따르면 7월 1일부터 총 대출액이 1억 원을 초과하는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘지 않는 선에서 신규 대출을 받을 수 있다. 종전까지 총 대출액 2억 원을 넘으면 이 규제를 적용받다가 대상이 확대된 것이다. 전체 대출자의 29.8%, 전체 대출액의 77.2%가 DSR 규제 대상에 포함된 것으로 추산된다.
이에 따라 신용대출 4000만 원(금리 연 5%)이 있는 연소득 6000만 원인 A 씨가 주담대(금리 연 4%)를 끼고 9억 원짜리 집을 산다면 대출 한도는 2억4430만 원으로 변함이 없다. 하지만 똑같은 조건에서 연소득 4000만 원 B 씨의 대출 한도는 종전 1억6000만 원에서 1억470만 원으로 줄어든다. DSR가 버는 만큼 돈을 빌리게 하는 규제인 만큼 소득이 낮을수록 대출받기가 어려워진 것이다.
여기에다 대출 금리가 더 오르면 대출 한도는 더 줄어든다. 대출 금리가 현재보다 1%포인트 인상됐을 때 B 씨의 대출 한도는 8690만 원까지 떨어진다. 타격이 없던 A 씨도 2억1100만 원까지 빌릴 수 있다.
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출처 동아일보 https://www.donga.com/news/article/all/20220630/114231181/1
한층 강화되는 DSR 규제, 무직자는 더 어려워진다
오늘부터 DSR 3차 규제가 시행되면서 총부채가 1억원만 넘어도 은행 보험사의 모든 대출 이용 시 DSR이 적용됩니다. 결국 소득이 높을수록, 부채비율이 적을수록 담보대출 이용에 유리하기 때문에 고소득자는 큰 영향이 없지만 소득이 적거나 없는 사람들은 아파트담보대출 이용 시 이용이 제약되거나 한도가 줄어드는 사례가 늘 것으로 예상됩니다.
무주택 실수요자들이 내 집 마련을 하는 경우 LTV가 규제지역과 무관하게 80%까지 확대되고 연소득 이내로 묶였던 신용대출 한도가 연소득의 1.5배~2.7%배 수준으로 완화되는 등 일부 사람들은 내 집 마련 시 혜택을 보지만, 이미 아파트 빌라 등 부동산을 보유한 사람이 생활자금 또는 상업자금 목적으로 담보대출을 받는 경우는 해당사항이 없습니다.
LTV DSR 규제 없는 후순위 이용자 증가
그렇다면 소득이 없는 무직자(휴직자 주부 고령자 퇴직자 등)가 보유중인 아파트 빌라 오피스텔 단독주택 다세대주택 등 부동산을 담보로 자금을 마련하려면 어떤 방법이 있을까요? 이미 은행권에서 LTV 한도를 가득 채워 담보대출을 받은 상황이라면 어떻게 추가로 자금을 마련할 수 있을까요?
은행 및 보험사를 중심으로 적용되는 담보대출 규제를 피해 아파트후순위담보대출을 이용하는 방법으로 해결이 가능합니다.
대부 무직자아파트담보대출은 LTV 규제와 무관하게 아파트는 KB국민은행 시세의 90프로~95프로 한도까지, 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 대부업체별 감정가의 75프로~85프로 한도까지 후순위로 이용할 수 있습니다.
무직자의 아파트매매시 디딤돌 보금자리론 저격대출 및 일반 은행권 아파트담보대출만으로는 잔금이 부족한 경우, 보유중인 부동산으로 생활자금 사업자금을 마련해야 하는 경우, 세입자 퇴거자금, 세입자미동의, 저신용 연체 압류 개인회생 상황에서 자금 마련 등 다양한 목적으로 이용할 수 있습니다.
낮은 문턱은 장점, 높은 금리는 단점, 꼼꼼히 비교하고 이용해야
대부 무직자 후순위 아파트담보대출 금리는 연 7%~20%로 차주의 신용점수, 선순위 후순위 구분, LTV, 소득 및 부채 현황에 따라 차등 적용되며, 가능 금액은 1천만원~20억원입니다. 1년~3년 단위 만기일시상환으로 이용 기간 동안은 이자만 내는 상품입니다.
필요서류는 등기권리증, 주민등록등본 원초본, 추정소득 증빙 서류, 국세 지방세 완납증명서, 인감증명서 등이 있으며 업체에 따라 필요서류가 추가될 수 있습니다.
동일한 무직자라고 하더라도 처한 상황은 다양합니다. 또 이를 해결할 업체들의 이용 자격 조건과 한도 금리를 산출하는 세부 조건들도 크게 다르기 때문에 꼼꼼한 비교를 통해 나에게 유리한 업체를 찾는 것이 매우 중요합니다.
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