주담대 한도의 기준은 KB리브온 부동산 시세
주택담보대출 이용 시 ‘시세’는 매우매우매우 중요한 지표입니다. 은행 보험사 저축은행 대부업 등 모든 금융권이 실거래가, 매매가가 아닌 시세를 기준으로 한도가 정해지기 때문이죠.
이 부동산시세, 아파트시세는 우리가 잘 알고 있는 KB리브온부동산 시세와 국토교통부 산하의 한국감정원이 대표적입니다. 한쪽은 정부를 대표하고 한쪽은 민간을 대표하는 성격을 띄고 있는데 현재 대부분의 금융사는 특별한 경우가 아니고서는 KB 시세를 기준으로 합니다.
즉 아파트매매를 하기 위해 주택담보대출을 받을 때 실거래가가 11억원, KB 시세가 10억원이라면 10억원을 기준으로 주택담보대출 한도 40%~70%가 적용됩니다.
현재 은행 보험사에 적용되는 주택담보대출 규제가 시세 9억원 15억원을 기준으로 달라지고, 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 기타지역 등 구분에 따라 LTV 40%~70% 제약이 있기 때문에 담보대출 이용 시 무엇보다도 정확히 알아야 하는 것이 바로 부동산 시세입니다.
하지만 모든 부동산이 시세가 있는 것은 아닙니다. 현재 KB 시세는 거의 대부분의 아파트와 대단지 신축 빌라의 시세를 제공하고 있는데, 한동짜리 아파트, 노후아파트, 빌라(다세대주택), 오피스텔, 연립, 단독주택 등 시세는 제공하지 않고 있습니다.
이렇게 KB 시세 미제공 부동산으로 주택담보대출 이용 시 한도는 ‘감정가’를 기준으로 하는데 감정가는 금융사별로 해당 부동산을 감정해 가치를 금액으로 환산하는 방법입니다. 이 경우 감정가가 금융사마다, 감정기관마다 차이가 발생하며 이 차이가 생각보다 크기 때문에 주택담보대출 한도도 제법 큰 차이가 발생하는 것이 문제입니다.
일반적인 경우 감정가는 실거래가 보다 30%~40% 낮게 나오기 때문에 내가 예상했던 것 보다 대출 한도가 낮아지게 되며, 이미 주택담보대출을 일정 한도로 이용중인 경우엔 감정가 결과에 따라, LTV 규제에 따라 이용이 불가할 수도 있습니다.
LTV DSR 규제로 KB 시세 없는 한동짜리아파트담보대출, 빌라담보대출, 단독주택담보대출 이용이 불가한 경우, 이용은 가능하지만 한도가 부족해 추가 자금 마련이 필요한 경우 어떤 해결 방법이 있을까요?
규제가 적용되지 않는 비은행권 주택 추가 담보대출을 이용해 해결할 수 있습니다.
현재 은행 및 보험사에 강력하게 적용되는 주택담보대출 LTV DSR 규제 무관하게
주택 시세 9억 15억 등 무관하게
일시적 1가구 2주택자 다주택자 등 주택 보유수 무관하게
구입자금, 전세퇴거자금, 생활안정자금, 사업자금 등 목적 무관하게
개인사업자 직장인 프리랜서 주부 무직자 등 소득 무관하게
연체자 개인회생자 파산면책자 저신용자 다중채무자 압류 등 무관하게(업체별 심사결과에 따라)
서울 경기 인천 부산 세종 등 규제지역 무관하게
선순위 디딤돌 보금자리론 적격대출 일반 주택담보대출 이용 무관하게
이용 가능한 주택담보추가대출은
KB 시세 제공되는 아파트담보대출 한도는 95%까지
KB 시세 없는 한동짜리 아파트 빌라 단독주택담보대출 한도는 감정가 85%까지
금리는 7%~20%(차주의 세부 조건에 따라 차등 적용)
이용 가능 금액은 1천만원~20억원
대출 기간은 6개월~36개월
상환방법은 만기일시상환
의 조건을 가지고 있어 요즘처럼 규제로 주택담보대출 이용이 어려운 시점에 유용하게 활용됩니다.
바쁜 시간 속에서 금융사를 직접 방문하며 수일이 걸리는 감정을 받고 비용을 지출하며 업체별 조건을 비교하는 것은 효율적이지 않습니다. 사람에 따라서는 한도의 여유가 있어 감정가가 높게 나오는 곳 보다는 금리 낮은 곳을 찾는 경우도 있으며, 필요한 자금은 큰데 이미 높은 한도로 주택담보대출을 이용중이라 감정가가 높게 나오는 곳을 찾는 경우도 있습니다.
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