푼다더니 그대로인 재건축 규제에… 서울 신축 아파트값 반등 시작
떨어지던 서울 신축 아파트값이 다시 오를 조짐이다. 재건축 기대감에 구축 아파트 수요가 넘쳐 신축 아파트로 수요가 돌아오기 시작한 것이 원인으로 꼽힌다. 여기에 새 정부도 재건축 규제를 당장 풀지 못할 것이라는 인식이 퍼지면서 다시 신축으로 눈을 돌리기 시작한 사람도 는 것으로 보인다.
26일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째주(18일 기준) 서울의 5년 이하 아파트 매매가격은 전주(4월 둘째주·11일 기준)보다 0.04% 올랐다. 올해 들어 최대 상승폭이다. 지난해까지 가격이 오르던 서울의 5년 이하 아파트 매매가격이 올해 초(1월 둘째주·10일 기준) 하락으로 전환한 이후 대체로 하락세를 유지해온 가운데 나타난 변화다.
세부적으로 보면 권역에 따라 기존 하락폭을 축소하거나 상승폭을 확대한 모습이다. 동남권은 올해 들어 가장 큰 0.06%의 상승폭을 기록했다. 서남권은 지난 2주 보합세를 끝내고 0.04% 상승했다. 전주 0.05% 하락했던 서북권 5년 이하 아파트값은 8주 만에 보합 전환했다. 도심권, 동북권도 하락에서 상승이나 보합으로 전환했다.
신축 아파트값의 반등 현상은 최근 실거래 사례로도 확인된다. 2019년 준공된 강동구 ‘고덕그라시움’ 전용면적 59㎡ 26층은 지난 3일 14억7000만원에 거래됐다. 같은 면적 12층이 지난해 8월 15억3000만원으로 신고가 거래된 후 지난 2월 13억9300만원(11층)까지 떨어졌다가 2개월 만에 반등한 것이다.
2020년 준공된 영등포구 ‘보라매SK뷰’(전용면적 84㎡)는 지난해 9월 17억원(13층)에 신고가 거래된 후 지난달 13일 15억9500만원(18층)으로 가격이 내렸다가 3주 만에 16억6000만원(23층)으로 다시 올랐다.
반면 재건축 대상이 포함된 20년 초과 아파트의 매매가격은 서울 기준으로 전주 상승(0.01%)에서 보합으로 전환했다. 구축은 상승세를 멈추고 신축은 상승세를 시작하는 것이다.
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출처 조선비즈 https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2022/04/26/TEVSZHBO3VB73BJUQQEK5ZH3DY/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz
다시 오르는 집 값, 무주택자 내 집 마련은 하늘의 별따기
아파트 값의 향방을 예측하기 참 어렵습니다. 가파르게 오른 후 주춤하며 하락세를 보이는가 싶더니 다시금 반등하는 현상이 나타나고 있습니다. 이로 인해 내 집 마련은 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다.
특히 서울 전세가율은 3년새 전국에서 가장 많이 떨어져 아파트 전세가격에 비해 매매가가 큰 폭으로 오르는 상황으로 서울에서 전세 살고 있는 전용 84㎡를 매수하려면 5년 전에는 2억4천만원을 추가로 내면 됐었는데 현재는 7억6300만원을 줘야하는 상황으로 무주택자의 내 집 마련은 더욱 어려워졌습니다.
LTV 완화되도 DSR 충족 어렵다
소득의 여력이 어느 정도 받쳐주더라도 은행이나 보험사에서 아파트입주자금대출을 받으려면 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역에 따른 한도, 즉 가능 금액이 정해져 있기 때문에 아파트 시세의 50% 이상의 자금이 준비되어 있어야 하며, 대출 가능 금액으로 해결 가능하다고 하더라도 DSR(총부채원리금상환비율 – 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율) 40%~50% 내에 들어와야만 금액을 모두 받을 수 있는 상황으로 자금 부족 현상을 겪는 사람들이 여전히 줄지 않고 있습니다.
예전엔 이렇게 입주자금, 매매잔금이 부족한 경우 미리 신용대출을 받아 자금을 확보한 후 영끌을 했지만 이젠 카드론 등 신용대출마저 DSR 항목에 포함되면서 미리 대출로 자금을 마련할수록 담보대출로 받을 수 있는 금액이 줄어들어 그마저도 어려운 상황입니다.
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