안녕하세요 내금리닷컴입니다. 오늘은 요즘같은 저금리 시대, 경기침체 시기에 효율적인 부채 관리 방법인 주담대 대환, 갈아타기에 대해 알아보겠습니다.
인터넷가입 통신사를 변경해보신 적이 있을까요? 스마트폰 변경, 정수기 렌탈 변경 등 약정 기간이 만료돼 연장을 해야할 시점에 이용 회사 변경을 고민했던 경험이 누구나 한번 쯤 있을 텐데요.
‘어차피 이용해야 하는 서비스를 해지할 수는 없는데…’
‘다른 회사로 옮기면 금액 할인을 해준다는데…’
‘금액은 똑같은데 사은품을 좋은 걸 준 다던데…’
이런 고민 말이죠.
요즘 은행들이 이와 같은 고민을 하고 있습니다. 주택담보대출 규제 정책 및 예대율(예적금과 대출 비율) 정책 등으로 은행 수익이 줄어들자 경쟁 은행의 고객을 뺏어와 수익을 내려 하는 거죠. 담보대출을 이용중인 고객은 기본적으로 우량고객이고 장기간 이용하기 때문에 자금 운용에도 매우 유리합니다.
이로 인해 기존 주택담보대출 이용자들은 갈아타기를 통한 이자 절감에 큰 관심을 가질 수 밖에 없습니다. 하지만 누구나 갈아타기를 신청만 하면 이자가 낮아질까요? 절대 그렇지 않습니다. 불필요한 심력을 낭비하지 않으려면 적어도 아래 안내 드리는 세가지 정도는 미리 알고 준비해야 합니다.
첫번째. 중도상환수수료
은행에서 아파트담보대출을 받을 때는 기간을 약속하고 진행합니다. 3년 5년 10년 30년 등 이용 기간에 따라 금리가 달라지기 때문에 상환 스케쥴에 맞는 기간을 선택하게 되는데, 은행은 이 기간 동안 상환될 원금과 이자를 감안해 자금 운용 계획을 세웁니다. 만약 고객이 예정에 없이 대출금을 상환하는 경우, 은행의 가장 큰 수익이 되는 이자가 날아가기 때문에 은행은 이를 방어하기 위해 중도상환수수료라는 조건을 달아 둡니다.
보통 담보대출을 받은 지 3년이 지나면 수수료 없이 원금을 상환할 수 있으며, 3년 전 상환을 하는 경우 상환금액의 0.1% 정도의 수수료가 발생합니다. 정리하자면 주담대를 받은 지 3년이 지나지 않았다면 대환 후 절감되는 금액과 중도상환수수료 중 어느 쪽이 더 큰지를 비교한 후 진행해야 합니다.
두번째. 줄어든 LTV(담보대출 비율)
예전에는 어느 지역에서 집을 사더라도, 이미 주택을 보유한 사람이라 하더라도 상관없이 아파트 시세의 70%까지 주담대를 받아 집을 매매하고 이자만 갚아나가는 방식이었습니다. 하지만 현재는 지역별로 최대 40% ~ 70%으로 나뉘며 원금과 이자를 대출 받은 시점부터 매월 갚아나가야 하는 상황입니다.
만약 수년 전 70%로 주담대를 받았던 사람이 이자만 갚아 나가던 중 이번에 주담대갈아타기를 하고자 은행을 방문했다면? 현재 지역이 50% 지역에 해당하는 경우 갈아타기가 불가능합니다. 또는 대출 받을 당시엔 시세의 50%만 받았었는데 아파트 시세가 떨어져 대출 비율이 올라간 경우에도 갈아타기는 안됩니다. 여유자금이 있다면 LTV 비율을 초과하는 만큼을 갚은 후 갈아타기 하는 방법을 이용 해야겠죠.
인터넷 검색도 해보고 주변에 대출 좀 안다는 지인한테 상담도 받아보고 바쁜 시간을 쪼개서 은행을 방문했는데 ‘고객님은 대출 비율이 높아서 갈아타기가 안되시네요…’라는 말을 듣는다면 얼마나 허무할까요. 적어도 자격 조건이 되는지는 알아둬야 겠죠.
세번째. 은행별 금리 할인 항목
갈아타기를 준비중인 많은 분들이 인터넷 검색을 통해 “OO 은행 주택담보대출 금리 2.67% ~ 3.98%” 같은 정보를 얻게 되는데, 대부분 낮은 숫자에 주목을 합니다. 앞에 있는 최저 금리는 신용 1등급 고연봉에 은행이 요구하는 금리 할인 항목도 충실히 채운 사람이 받을 수 있는 금리입니다. 반면 신용등급이 6등급에 가까울수록, 소득이 적거나 없는 경우, 할인 항목도 거의 못 채운 경우 뒤에 있는 3% 후반대 금리를 이용하게 됩니다. 당신은 어디에 속하시나요?
또한 은행마다 금리 할인 항목이 다르기 때문에 주거래은행을 고집하기 보다는 내가 가장 많이 할인항목을 챙길 수 있는 은행을 선택하는 것이 유리합니다.
주담대를 평소에 자주 이용하는 것도 아닌데 대출 규제와 부동산대책에 깊은 관심을 갖고 사는 분들이 얼마나 있을까요. 그럴 필요도 없구요. 하지만 막상 대출을 받아야 하는 경우 이를 악용한 금융사기를 당하기도 하고, 아쉬운 선택으로 최대 효과를 얻지 못하는 경우도 있습니다. 주담대 대환, 주택담보대출 갈아타기도 마찬가지입니다. 이왕 갈아타기 하는 거 이자 절감 효과가 가장 높은 은행을 찾는 것이 좋겠죠. 갈아타기 조건에 해당이 안되는데 불필요한 시간을 낭비할 필요도 없을테구요.
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자료제공 : 내금리닷컴