17일부터 토지 오피스텔 상가 등 비주택에 적용되는 비주택담보대출 비율 LTV가 이전까지 상호금융권에만 적용되던 것에서 은행 등 다른 금융권에도 적용되었다. 단, 16일까지 입주자모집 공고가 이뤄진 사업자의 이주비 중도금 잔금대출에 대해서는 LTV 규제가 적용되지 않는다. 여기에 청년 신혼부부에게는 주택담보대출 LTV를 사실상 90%까지 완화해주는 방안이 논의되고 있다. 투기지역 투기과열지구 내에서는 LTV를 40%로 제한하되, 무주택 청년 계층에 한해 비규제지역에서는 70%, 여기에 현재 검토중인 초장기 모기지 제도까지 도입한다면 20%의 우대혜택을 받아 이론상으로는 최대 90%까지 가능할 수 있다는 내용이다.
이렇게 이미 복잡한 주택담보대출 규제 속에서 속속 새로운 규제 내용들이 발표되고 있고 동시에 여러 각도로 변화를 모색하고 있기 때문에 내 집 마련 또는 생활자금을 마련하게 위해 주담대를이용해야 하는 사람들은 실행 시점의 정확한 부동산대책과 규제정책의 내용을 알아야만 한다. 이에 시중은행 보험사 주택담보대출 금리비교 사이트에서 금리 인상에 효율적으로 대응하기 위한 주요 금융 정보를 안내한다.
주택구입 시 첫번째는 지역별 LTV 확인
# 서울에 전세 거주중인 직장인 J씨는 최초로 내 집 마련을 하기 위해 시세 5억원 이하의 소형 아파트를 매매 계획하고 몇군데 시중 은행을 방문해 아파트매매대출 관련 상담을 받았지만 서울시 전체가 투기지역 투기과열지구로 무주택실소유자라 하더라도 LTV가 50%까지만 가능해 준비 자금이 부족한 상황이었다. 이후 금리비교 컨설팅 상담을 받았고 LTV 기준이 매매가가 아닌 KB시세라는 것을 활용해 매매가가 비슷한 수준의 매물 중 KB시세가 낮은 매물을 선택해 아슬아슬하게 내 집 마련에 성공할 수 있었다.
현재는 구입자금인지 생활자금인지, 또는 무주택실수요자인지 1주택자 처분조건인지에 따라서, 투기지역/투기과열지구와 청약조정지역 및 기타지역 구분에 따라서 주택구입자금대출 LTV가 달라진다. 여기에 DSR DTI 등 소득 대비 부채의 비율까지 적용해 아파트담보대출 가능 여부와 한도가 달라지기 때문에 내 집 마련 시 가장 먼저 확인해야 할 지표가 된다. 부족한 자금은 청약조정지역에서만 이용 가능한 보험사 MI대출 상품과 신용대출을 이용해 ‘영끌’을 해야 하며 이 또한 각자에게 가장 효율적인 금융상품을 찾는것이 중요해 전문적인 컨설팅 서비스를 이용하는 추세다.
대출 금리 더 오른다. 신중하게 비교하자
경기 회복에 대한 기대감과 은행들이 갚아야 할 빚이 증가하면서 이를 해결하기 위한 은행 채권 신규발행들의 요인들로 금리는 앞으로도 상승할 전망이다. 시장금리에 가산금리가 더해져 만들어지는 시중 주요은행(우리은행 하나은행 기업은행 등)의 주택담보대출대출 금리도 오르고 있다. 이에 따라 신규취급액 기준 신용대출 금리는 지난해 7월말 2.92%에서 올해 3월말 3.70%로 상승했고 주택담보대출 금리는 2.45%에서 2.73%으로 올랐다.
이렇게 시중 은행의 금리가 오르는 시점엔 변동금리 상품을 이용중인 차주들은 이자 부담이 높아지게 된다. 신규 대출은 고정금리가 유리한 상황이 된다. 주택담보대출은 길게는 30년 이상 이용하기 때문에 기간에 따른 상환능력, 단기적으로는 앞으로의 금리 향방을 잘 판단해 이용해야 한다. 효율적으로 이용 목적과 상환능력에 맞는 가장 유리한 은행 및 보험사, 상품을 선택하고자 한다면 전문적인 부동산담보대출 금리비교 서비스를 이용하는 것이 유리하다.
주택담보대출 갈아타기 아직 유효
# 3년전 아파트를 매매했던 개인사업자 A씨는 중도상환수수료가 없어지는 시점으로 아파트담보대출 갈아타기를 해 이자를 낮추고자 인근 은행 상담을 받았으나 생각보다 절감 효과가 크지 않고 여러가지 금리할인 항목을 채워야하는 상황에 어려움을 겪던 중 무료 상담을 신청했다. 컨설팅 후 각 은행별로 필요한 금리 할인 항목을 동시에 비교하고 은행에 따라서 갈아타기 시 가산되는 곳이 있는지 비교한 후 손쉽게 대환을 실행해 3.6%로 받았던 금리를 3.2%로 낮출 수 있었다.
현재도 주요 은행의 주택담보대출 금리는 2.54%~4.05%로 매우 낮은 수준으로 저금리 대환을 통한 이자 절감으로 적기임에는 틀림없다. 또한 아파트 시세의 상승 및 원금 상환으로 한도의 여력이 있다면 1년 넘게 이어지는 경기 침체로 부족한 생활자금 또는 사업자금을 확보하는 것도 가능하다. 단, 갈아타기 시에는 최초 받은 시점으로부터 3년 이내 대환 시 발생하는 중도상환수수료를 확인해야 한다. 또한 은행에 따라서는 아파트담보대출갈아타기 시 금리가 가산되는 곳도 있어 정확한 금리 확인이 필요하다. 마지막으로 현재 지역에 규제지역으로 편입되거나 시세가 떨어진 경우 LTV 초과로 갈아타기가 불가능할 수도 있어 주의가 필요하다.
전세입주자금 세입자퇴거자금 더 받기 어려워진다
# 본인명의 아파트를 1채 소유하고 있는 직장인 K씨는 보유중인 아파트를 세주고 전세 입주를 하기 위해 은행을 방문했다. 하지만 부부합산 연소득이 1억2천만원으로 1주택 세대인 경우 합산 소득이 1억원을 초과해 전세입주자금대출이 어렵다는 안내를 받고 무료 상담을 신청했다. 컨설팅 후 연소득 1억원을 초과하더라도 최대 3억까지 전세자금대출을 받을 수 있는 서울보증보험 상품을 이용해 전세 입주를 할 수 있었다.
올해 벌써 4대 은행의 전세자금대출이 8조원 가까이 증가했다. 지난달 말 기준 KB국민 신한 우리 하나 NH농협 5개 은행이 보유한 전세대출 잔액은 총 112조9776억원으로 지난해 말보다 7조7649억원 늘어난 것으로 나타났다. 임대차법의 영향도 크지만 아파트값이 오르고 이에 따라 전세값이 증가하고 있어 대출 규모도 늘어난 것으로 풀이된다.
갭투자자들, 다주택자들의 세입자퇴거자금대출은 매우 강력한 규제가 적용되고 있으며, 9억 초과 주택 구입 후 자금줄이 막히거나 투기지역 및 투기과열지구에서 3억원을 초과하는 주택을 구입한 후 전세자금줄이 막히는 등 어려움을 겪는 사람들이 증가하고 있다. 세부적으로는 아파트인지 빌라 오피스텔인지, 구입 시기는 언제인지 등도 영향을 끼치며 주택금융공사 주택도시보증공사, 서울보증보험 등 보증서발급기관에 따라서도 결과가 달라지기 때문에 꼼꼼한 비교가 필요하다.
빚으로 버티는 영세자영업자, 자금 마련 대안은?
# 서울시 강서구에 거주하는 인테리어사업자 P씨는 지난해부터 급격하게 운영이 어려워져 사업운영자금을 마련하기 위해 금융사 상담을 받아봤지만 최근 무리하게 이용한 다수의 신용대출을 이용해 부채과 과다한 상황으로 가능한 금융사를 찾지 못하던 중 무료 상담을 신청했다. 컨설팅 후 7등급 이하 저신용자, 기대출과다자도 이용할 수 있는 저축은행 개인사업자 후순위아파트담보대출을 이용해 부족한 사업자금을 마련하고 고금리 부채를 대환 할 수 있었다.
이런 상황은 개인사업자 자영업자뿐만 아니라 일자리가 사라진 직장인들, 소득증빙이 어려운 주부 무직자 프리랜서현금수령자 고령자에 이르기까지 사회 전반적인 상황이다. 아파트 빌라 주거용오피스텔 다세대주택 등 부동산이 있다면 최대 LTV 한도 85% ~95%까지 가능한 2금융권 아파트후순위담보대출을 이용해 카드론과 같은 고금리 부채를 채무통합대환대출 해 부채 통합을 하는 것이 중요하다. 주의해야 할 것은 자금을 부족하다고 무조건 새로운 대출을 일으키기 보다는 현재 보유중인 고금리 부채를 통합 해 이자 절감과 생활자금 마련을 동시에 해결할 수 있도록 해야 한다. 저축은행 아파트추가담보대출은 물론 공동명의 배우자명의 아파트로도 동의 없이 이용할 수 있는 무담보 무설정아파트론, 신용카드이용자대출 등 저축은행 중금리 금융 상품을 적극 활용해야 한다.
‘금리비교 사이트’ 선택 중요
갈수록 복잡해지는 부동산대책과 대출규제로 현명한 금융 서비스 이용이 어려워지면서 관심이 높아진 곳이 바로 금리비교 사이트다. 부동산담보대출부터 사업자 개인신용대출 P2P대출 경락잔금대출 분양아파트입주잔금대출 까지 1금융권 2금융권의 금융상품별 조건을 한 번에 확인할 수 있으며, 고객의 입장에 서서 알기 어려운 방빼기 감액등기 채권최고액 MCG보증보험 DSR DTI 등 금융용어와 정책까지 무료로 확인할 수 있기 때문이다.
지난 2월15일 방송된 SBS Biz 채널의 신규무방송인 ‘집사의 선택’ – 밸런스 파이트 5화(MC 서경석)에 출연해 9억 아파트 15억 아파트매매대출 관련 정보를 안내 한 금리 비교 사이트 관계자는 ‘당사는 일체의 수수료 없이 고객의 입장에서 최선의 선택이 될 수 있도록 경험이 풍부한 전문 상담사들이 1대1 전담 안내 서비스를 제공한다. 주택실수요자와 1가구 2주택자 다주택자의 주택담보대출 LTV DSR DTI 조건부터 디딤돌 보금자리론 이용 후 추가대출신규분양아파트 입주잔금대출 한도 금리 필요 서류 등을 모바일, 비대면으로 안내 받을 수 있다.’고 전했다.
홈페이지를 방문하면 주택담보대출 이자계산기를 이용해 원리금균등상환 원금균등상환에 따른 은행별 금리를 직접 확인할 수 있으며, 실제로 이용한 후 남긴 고객들의 생생한 후기와 FAQ Q&A도 확인할 수 있다.
자료제공 : 내금리닷컴