이번엔 주택담보대출 LTV 한도에 대해 알아보겠다. 우선 담보대출이라는 단어엔 두가지 뜻이 내포되어있다. 집을 살 때와 이미 보유중인 집으로 자금을 마련할 때인데 두가지 경우 아파트 시세에 대비해 받을 수 있는 한도(비율)이 다르다. 100% 일치하지는 않지만 매매할 때 받는 대출을 선순위, 생활자금 목적으로 보유중인 집으로 대출을 받을 때 후순위(2순위)라고 부르기도 한다.
담보대출을 이용할 수 있는 금융사는 은행은 물론 보험사 저축은행 캐피탈까지 매우 많은 곳이 있기 때문에 각 금융사마다 다른 세부적인 내용까지 언급하는 것은 무리가 있고, 오늘은 큰 차이점에 대해 알아보도록 하겠다.
우선 이제는 많은 분들이 알고 있겠지만 정부에서 실수요자들의 내 집 마련을 장려하고 부동산 투자자들의 투자를 억제하기 위해 23차례가 넘는 부동산 대책을 발표했다. 때문에 내 집을 살 때 ‘은행’에서 받을 수 있는 아파트매매대출의 한도는 매우 크게 줄었고, 이미 집이 있는 다주택자는 규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정대상지역)에서 애초에 집을 사기 위해 대출을 받을 수 없다. 물론 전액 현금을 주고 사는 건 된다.
한도 조건은 매우 복잡하다.
투기지역 투기과열지구에서 무주택자가 집을 살 때는 아파트매매대출 LTV 한도가 최대 50%, 청약조정지역에서는 60%, 비규제지역에서는 70%까지 가능하다. 만약 1주택자가 기존 집을 처분하면서 새 집을 사는 경우엔 지역에 따라 40%~60%, 만약 그 집이 9억원을 초과하는 고가주택이라면 그 초과분에 한해서는 20%~30%만 적용된다.
보유중인 아파트를 담보로 생활안정자금 목적 주택담보대출을 받을 때도 복잡하긴 마찬가지다.
1주택자인지 2주택 이상 다주택자인지에 따라, 9억원 이하인지 초과인지에 따라, 부동산규제지역에 따라 LTV 한도가 모두 달라지기 때문이다. 매매든 생활자금이든 모든 경우에 DTI(Debt TO Income, 총부채상환비율), 즉 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비율이 일정 비율을 넘어가면 주택담보대출의 LTV가 줄어드는 것 까지 감안해야 한다.
일반적으로 매매의 경우 은행에서 40~50% 한도로 대출을 받아 집을 장만하고, 매매 시 대출을 안받았거나 일부 상환 해 LTV 한도의 여유가 있는 경우, 생활안정자금목적 기준에 따라 자금마련 대출을 받을 수 있다.
여기 까지는 은행 기준이다. 이후 LTV 한도를 초과하는 자금이 필요한 경우, 즉 시세의 80%~90% 한도로 추가대출을 받아야 하는 경우엔 직업 및 신용등급 등 개인의 조건에 따라 2금융권의 후순위주택담보대출을 이용하거나 대부업체의 상품을 이용해 자금을 마련하게 된다. 이렇게 ‘주택담보대출’에 대해 알아볼 때 규제정책으로 달라진 내용들, 내 목적과 세부조건에 따른 결과값이 다르기 때문에 정확한 정보를 가지고 있어야 한다.
자료제공 : 내금리닷컴