서울 고가 아파트들의 가격 조정 움직임이 보이고 있습니다. 1~4분위 아파트값은 모두 0.2%~1.3% 수준으로 올랐는데 시세가 가장 높은 상위 20% 이내인 5분위 아파트의 평균가만 유일하게 1.4% 내렸습니다. 특히 15억원을 조금 넘는 아파트들의 경우 15억원을 기준으로 가격 조정 움직임이 보이고 있는데 이것은 15억원 초과 아파트의 매매대출 규제에 따른 움직임이라고 볼 수 있습니다.
2019년 12·16부동산대책으로 투기지역과 투기과열지구에 시세 15억원을 초과하는 아파트 매매 시 담보대출이 전면 금지됐습니다. 15억 이하 아파트라 하더라도 9억원을 초과하는 부분에는 LTV 비율을 20%로 축소하면서 무리해서 고가 아파트를 매매하는 것을 강력하게 규제했습니다.
15억원을 넘는 아파트가 많아봐야 얼마나 많겠냐는 생각을 할 수도 있는데, 놀랍게도 지난 해 서울 아파트값이 급상승하면서 서울 5가구 중 1가구의 시세가 15억원을 넘는 것으로 나타나면서 서울에서 내 집 마련을 해야하는 사람들의 삶은 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다. 물론 15억원 전후의 아파트매매 계획이 있는 분들이라면 다른 선택의 여지가 많겠지만 그렇지 않은 사람들이 더욱 많겠죠.
한가지 중요한 점은 15억원의 기준이 매매가가 아닌 KB시세를 기준으로 한다는 것입니다. KB국민은행에서 제공하는 아파트시세는 그날그날 즉각적으로 바뀌는게 아니며, 시세와 무관하게 더 적은 금액으로 거래가 되기도 하고 더 높은 금액으로 거래가 될 수도 있기 때문에 아파트매매대출 계획을 세울 때 가장 우선적으로 KB시세를 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들자면 힐스테이트위례 아파트의 연초 매물을 보면 전용 43.72평 매물과 39.11평 매물이 모두 17억원대에 올라와 있고 15억원을 초과해 거래되고 있지만 현재 KB시세는 39.11평의 경우 14억5천만원으로 나오기 때문에 아파트매매대출을 받을 수 있습니다. 내가 16억원에 매매를 하더라도 말이죠.
만약 정확하게 15억원인 아파트로 매매대출을 받는다면 가능 금액은 얼마가 될까요. 9억원까지는 LTV 40%로 3억6천만원, 9억원을 초과하는 부분인 6억원에 대해서는 LTV 20%인 1억2천만원까지 받을 수 있어 합산하면 최대 4억8천만원까지 아파트매매대출을 은행에서 받을 수 있습니다. 때문에 준비 자금이 10억2천만원은 있어야 매매할 수 있다는 결론이 나옵니다.
청약조정지역과 비규제지역에서는 고가아파트 대출 규제가 적용되지 않습니다. 청약조정지역은 9억원까지 LTV 50%, 초과분은 LTV 30%를 이용할 수 있고, 비규제지역에서는 사실 15억원을 넘는 아파트를 찾기가 어렵지만 있다고 가정을 하면 시세 불문 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.
예전처럼 지역의 구분도 없고 주택보유수에 상관 없이 아파트 시세의 60%~70%까지 매매대출을 받을 수 있는 상황이라면 원하는 아파트를 찾아 비교한 후 나중에 대출 조건을 확인하는 방법이 가능합니다. 그래도 부족한 자금은 신용대출로 마련해 영끌을 할 수도 있겠죠. 하지만 수년사이에 크게 달라진 규제로 이젠 가장 먼저 아파트매매대출 이용 가능 여부와, 최대 한도를 확인해야 합니다.
시세 15억원 전후의 고가아파트 매매 계획이 있다면 언제든지 내금리닷컴 무료 상담을 이용해 빠르고 정확하게 해답을 얻어보세요. 가능여부부터 최대 한도, 은행 보험사의 아파트매매대출 최저 금리까지 한 번에 확인할 수 있습니다.